商业地产培训课件.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 十三、 ShoppingMall发展条件（一） 国外参考： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件 人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成熟发展 十四、 ShoppingMall发展条件（二） 亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元 郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％ 十五、 ShoppingMall发展条件（三） 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 十六、什么叫超市？分类怎样？ 开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳  仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态。如沃尔玛山姆店、正大万客隆、麦德龙 百货or超市 超市重实惠，百货重形象； 超市重价格，百货重价值； 超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为导向 ; 超市重商品本身，百货重品牌也重附加值； 超市以DM彩报，堆头，端架为主；百货以品牌个性，商品展示（模特），柜台式销售，精致POP为主； 超市商圈范围相对比较小，百货商圈范围可以辐射到乡村小镇； 超市推行零干扰服务，百货要求对顾客无微不至的服务； 超市经营以经销和代销为主，联营、租赁方式为补充；百货经营以联营和租赁为主，自营方式为辅。 十七、何为专卖店、便利店、连锁店、百货店？ 专卖店( exclusive shop):专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 便利店(方便店) convenience store(Cv．S):满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11” 百货店 department store(Dept．)：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 连锁店： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的经营组织形式。如“屈臣氏”、“万宁” 十八、中外商业发展规模对比分析 GDP中商业所占比例 美国零售商业50强 （亿美元） 中国零售商业50强 (人民币亿元) 英法德日 美国 中国 零售总额 占零售总额 零售总额 占零售总额 15％左右 16－17％ 10％左右 4910 21.4％ 542.07 1.74% 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 十九、中外连锁商店比较 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后 ？ 法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后 日本 1926－1960（35） 1961－1971（10） 1972年后 中国 1990－2010（20年） 2011－2020（10年） 2020年后 中国与西方国家的差别 距美、法100年，距日40年 距美、法、日50年 同发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 二十、中外百货商店比较 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1850－1899（50年） 1900－1929（30年） 1930－1979（40年） 1980年后 法国 1852－1880（28年） 1880－1914（34年） 1914－1950