2012住宅市场经营策略与市场研究.pptVIP

一、以无缝链接为中心的项目执行体系 （一）土地与融资执行 （二）市场调研及定位执行 （三）产品策划及设计执行 （四）工程管理执行 （五）材料采购执行 （六）推广策略执行 （七）销售管理执行 （八）物业管理与服务执行二、住宅地产开发七大关键环节 （一）投资决策环节 （二）深度市场调研环节 （三）定位策划环节 （四）产品策划环节 （五）产品设计环节 （六）营销策划环节 （七）物业管理与服务环节 投资业务关系图 7、产品开发模型分析 产品开发模型分析工作由动态分析和静态分析两部分组成。通过静态分析，选择在开发主题（目标客户、生活蓝本、资源整合）对接能力、抗市场风险能力（突出差异化竞争优势与核心竞争力、成本控制与盈利能力等方面最优的方案，并在此基础上进行动态项目开发。 项目开发静态模型 项目开发动态模型 首气产品组合及产品配比组合 最低开盘条件设置 开盘软环境 开发主题 市场风险最小化 初步分期开发模型 开发主题 首期战略目标 差异化竞争优势 产品及建筑配比组合方案 静态经济测算比选 最优方案选择 建筑产品类型及建筑面积确定 开盘硬环境 产品形态定位 项目开发模型 （四）产品策划环节 项目总体规划布局 项目总体规划理念 地块价值分析 分期开发策略 开发主题导入 总体风格 功能分区 交通路网 项目景观规划理念 项目建筑规划理念 项目公建配套规划理念 建筑单体设计 户型设计 建筑与景观互动 风格立意 景观布局 总体配套理念 分期配套设置 配套功能设置 特色配套设置 概念设计任务书 1、产品策划环节总体工作流程 产品设计建议书 详规设计任务书 2、产品设计建议书结构 交通路网 分区布局特点 整体布局 总体建筑风格 景观园林风格立意 总体景观规划概念 景观设计布局 公建配套分期及汇总 公建配套理念 主要公建配套功能及细部指标 排列方式 细部处理 立面风格 单体色调处理 单体创新立意要求 主要公建配套的功能策划 总体布局 总体布局 特色主题配套策划 公建配套系统定位（公建类型） 配套区与住宅区协调互动策划 项目公建配套经营策略 公建配套的分期实现 公建配套建筑风格 公建配套的建筑指标 户型设计建议 建筑单体设计建议 建筑与景观互动 户型量配比 户型面积配比 户型设计创新 室内空间设计 项目建筑规划设计建议 项目景观规划设计建议 项目总体规划设计建议 项目公建配套设计建议 产品设计建议书 （六）产品设计环节 规划时空环境分析 概念设计 规划时空环境分析 方案设计 规划概念设计 景观概念设计 详细规划设计 建筑单体设计 建筑方案设计 景观方案设计 祥规设计 初步设计 施工图设计 1、概念设计工作流程 提炼规划理念 时空环境评估 概念设计 设计调研 景观概念定位 规划概念总平面 规划概念设计分析 概念设计任务书 景观概念总平面 规划概念设计分析 规划概念分析 道路分析 功能分区 组团分析 公建分析 停车分析 景观概念分析 景观脉络分析 景观节点分析 组团绿化分析 景观竖向分析 规划概念设计调整 规划概念设计定案 景观概念设计调整 景观概念设计定案 景观轴线概念设计 景观重要节点概念设计 2、方案设计工作流程 规划方案设计深化分析 景观方案设计深化分析 详细规划设计调整 景观轴线方案设计 景观重要节点方案设计 景观方案设计调整 景观方案设计定案 深化规划理念 方案设计 详规设计任务书 道路分析 人防分析 停车分析 组团分析 公建分析 消防分析 景观规划分析 景观竖向分析 组团绿化分析 景观节点分析 景观脉络分析 详细规划方案总平面 详细景观方案总平面 建筑单体方案设计 建筑单体时空环境分析 住宅单体建 筑方案设计 建筑专业 设计说明 配套公建建 筑方案设计 平面图 立面图 剖面图 效果图 平面图 立面图 剖面图 效果图 建筑方案设计调整 建筑规划方案设计定案 电气专业设计说明 结构专业设计说明 给排水专业设计说明 3、初步设计工作流程 提供建筑条件图 各专业技术协调 建筑初步设计 结构初步设计 电气初步设计 给排水初步设计 各专业技术协调 各专业初步设计调整 各专业初步设计审查 各专业初步设计审查完成 进入各专业施工图设计 成本 资源 价值 时空环境与决策同步 策划与概念设计同步 景观与规划设计同步 工程建设与销售同步 内部与外部资源同步 价值细微处挖掘 成本全过程控制 资源合理化配置 4、五大同步产品设计体系 激活地块潜在先天价值 使市场需求与技术要求组成信息流有效互动，实现项目开发价值流转换 以景观为先导进行规划设计，以规划设计控制成本，挖掘价值 增强购房者信心，提升地产开发形象 以高效的内部资源配置调控设计、监理、装