2012年6月鄂州市场调查报告.docVIP

2012年6月鄂州市场调查报告 一、宏观分析 1、城市概况 鄂州市位于湖北省的东部，长江中游南岸，属于省辖市。 西接“九省通通衢”武汉，东连“矿冶之城”黄石，北与黄冈市隔江相望，南同咸宁市濒湖毗邻。距离武汉约60公里左右。 属于武汉1+8城市圈优化开发区域。 鄂州市辖3个市辖区：鄂城、华容、梁子湖三个区，面积1504平方公里，鄂州市市人民政府驻鄂城区。 根据2010年第六次全国人中普查，全市登记的人口为108.27万人，常住人口为104.87万人。 经济发展： 鄂州市经济处于迅速发展阶段。 从2006年至2010年的十一五期间，GDP总量增长一倍多，年均增幅保持在15%左右。至2011年底，GDP总量接近400亿元。 人均GDP高速增长，至2010年，人均GDP达到3.79万元。增幅高达27.1% GDP总量受限于城市规模 受限于城市规模，GDP总量较低，位于湖北省倒数第五位，但人均GDP却位列三甲。 2010年三次产业结构为13.0 ：58.5 ：28.5，农业所占比重仍然较大，需要进一步产业结构优化。 2011年1－11月，全市完成财政总收入37.79亿元。比上年增长35.4%；全市外贸进出口总值为19000万美元，比上年同期增长61.9%。 人均可支配收入逐年增加，但增速下降。 20111年1－11月，鄂州城镇居民人均可支配收入为15088.89元，较去年同期增加1792.05元，增长13.48%；人均消费支出为9803.37元，同比增长3.16%。 人均可支配收入逐年增加。但是近几增长速度下降，这在一定程度上会限制房价的快速增长。 城市经济建设——“两圈一带”推动鄂州经济发展。 “两圈一带”（即“武汉城市圈”、“ 鄂西生态文化旅游圈”和“长江经济带”）战略的推出也将为鄂州经济发展带来较大的推动。 目前，鄂州招商引资成效显著，大项目频频入驻鄂州，鄂州经济新的增长点正在逐步推进。 城市经济建设—城乡一体化 城乡一体化，带动城市整体发展，促进农村资源资本化，资本市场化，这样一来，经济发展形式将会更加多元化，经济发展将会更为活跃。 蔡甸是蔡甸区政府所在地，位于汉阳区的西北，是武汉市总体规划体系中被列为二级重点城镇，也是西部组团重要的组成部分之一，拟发展电子、轻工、服装加工等工业。 并在此基础上提高农副产品集散加工能力 ，加强基础设施和生活服务设施建设。 规划布局以京珠高速、国道主干线为界，形成东西两个组团，改造老工业区，建设西部新工业区，配套完善老城综合生活区，开辟东部生活居住区。开发步骤宜依托老城起步，沿规划的穿城大道逐步向东西两侧拓展。 近些年来，在“ 高起点开发新城，因地制宜改造老城” 的思想指导下，城关面貌发生显著变化。 城关以蔡甸广场为中心 ，沿江、沿湖开发为重点，带动全区住宅产业的发展。在 十一五 规划的 5 年中，房地产业以建设新型小区为主题，推动全区房地产业快速健康发展。 2、生活配套 区域周边商业网点和金融机构较齐全，主要位于老城区汉阳大道、蔡甸大道周围 , 如中百仓储、东星超市；为满足居民的购物需要，区域内的各项目均配置了一定的商业配套。医疗设施较为齐全，市十三医院、 区中医院基本能满足区内要求 。同时汉阳王家湾商圈对蔡甸的辐射作用也不可小视。 3、教育配套 目前区域内较有影响力的教育设施为省重点中学汉阳一中 ，并且随着区域房地产的发展，一些项目都开始配套规模不等的幼儿园如知音人家、金家等项目，教育配套相对比较成熟。 4、交通条件 目前，武汉到蔡甸主要经由京珠高速公路、汉蔡高速公路、318 国道以及老汉沙公路组成。区域主要对外公共交通为 3101 汉阳至蔡甸的公交巴士，约 30 分钟左右的车程到达汉阳王家湾，3101 运营时间为从早上八点到晚上九点，发车频次为5-10 分钟一个班次，交通比较方便，且 3101 沿汉阳大道、文兴路、蔡甸大道绕蔡甸行驶一周，在蔡甸形成了一条环线。随着交通的快速发展，蔡甸区与武汉中心城区的距离正逐渐拉近。区域内的交通主要的是依赖区域内的小公交、黑的和各家自有的交通工具。 二、现阶段市场楼盘简述 1、楼盘分布 受城市规划发展影响，蔡甸的楼盘主要分布在两块，一为蔡甸大道沿线片区。作为蔡甸的新区，集中了大量行政事业单位，如土地局、税务机关、财政局、林业局、中国电信、中国信合等，这一片区已成为蔡甸发展的重点区域，可发展空间较大。二为汉阳大道—工农路—同心路片区，该片区紧邻广场，是蔡甸到武汉的门户地段且紧邻汉江，不管是地段还是环境都具有非常优越的优势。 2、楼盘个案分析 【即将开盘项目分析】 ◎ 金家新都汇 项目地址：蔡甸广场南侧 总占地面积：20096平方米 总建筑面积：104888.2平方米 容积率：4.5 绿化率：45% 交房标准：