2012年淄博周村项目市场研究及定位报告.ppt

淄博周村项目市场研究及定位报告 报告思路 项目所处区域地处周村东区中心位置，通达性强。 地块三面临街，其中西面和北边都与城市主干道相邻，南边为城市次干道，东边为铁道（使用频率较低） 地块位于周村东部新区核心区域，但是由于新区发展较晚，周边金融配套和商业配套相对不足。 事业单位：区政府、公安局、法院、检察院、交警大队等 金融配套：山东省农村信用社 商业：超市、网吧、饭店、足疗等 可视性方面新建东路最好，其次是正阳路，再次为中和街和凤鸣路，项目东侧最差。 周边路网分析： 项目北端的新建东路（8车道）是东西主干道之一，由于道路北侧为政府大楼，形象较好，可视性最佳。 项目南侧的中和街：现为城市次干道，可视性一般。 项目东侧的铁路：此线路为航校专用铁路运输线，平时使用频率较低； 项目西侧的正阳路（8车道）：是城市主干道，可视性较好。 项目用地被凤鸣街和中和街分为3个地块，其中包含商业用地和住宅用地。 由于项目北侧与周村区政府相邻，需要考虑延续政府大楼和广场中轴线，且沿线不得建设高于政府大楼高度。 区政府大楼：政府大楼高6层，中间局部7层，大楼南侧为广场，广场尺度过大。 报告思路 报告思路 尽管周村区与淄博主城区张店区相邻，但严格意义上来说更像一个近郊县，是一个相对独立的区。 周村城市总体规划城市发展方向向东延伸，与张店区向西发展相呼应，未来将与其相连，大大提升区域价值。 新兴商务区开发需要结合当地城市经济发展水平，开发一般遵循“住宅-商务-商业”的顺序 报告思路 投资额与销售价格 05-06年周村商品房价格上涨缓慢，2006年开始周村房地产价格一直持续上升， 平均每年价格增长312元/平方米。但自09年年底至今房价增长较慢，小高层均价平均上浮57元/㎡，普通多层均价平均上浮35元/㎡，整体均价每平仅上涨47元，达到2776元/平方米。  施工面积与竣工面积 项目位置及配套 位置与配套 项目规模 户型面积 销售情况 产品形态与景观 开发企业与合作公司 住宅市场总结 住宅市场突破方向 报告思路 周村目前有三个商业圈，分别是西部商圈、中部商圈和南部商圈。 西部商圈以“周村大街古商城”为中心，商业主要集中在丝市街周边之核心区域。古文化商城乃周村西部商圈之龙首，是集商业、文化、旅游为一体的历史文化、民俗旅游风景区。但因古商城改造缺乏商业运营技术，改造未能成功，整个商圈亦日渐衰落。 中部商圈是在西部商圈没落时形成的，由东街步行街、中和街、新建路、青年路、站北路四横一竖所形成，在这块区域集中了周村众多的商家，中部核心商圈辐射范围达方圆2公里，覆盖消费人群达15-18万人口 南部商圈主要为309国道物流产业区，该商圈汇聚各类家具、不锈钢等专业市场及物流配送中心。 从商圈格局及未来发展趋势，中部商圈的地位短时间内无法取代 如今的西部商圈已经成为旅游景点，其历史地位大大高出现在的商业地位 商圈概况 “周村大街”是周村的商业发源地，历史悠久。周村“大街”始建于明永乐年间(约公元1410年)，明崇祯九年(公元1636年)，初步奠定了大街的雏形。 “周村大街” 南起丝市街、银子市街交口，北至朔易门，北极阁拦腰横跨中间，把大街分为南北两段，全长400米，宽8至10米。 清朝后期，章丘旧军孟氏“八大祥号”先后来这里营业经商，远近富商巨贾竞相云集，“大街”逐渐成为布行、杂货行聚集经营的商业贸易中心。 清光绪三十年(公元1904年)，周村辟为商埠后，商业贸易范围进一步扩大，近如青岛、济南，远至北京、天津、上海、广州的商号，都与这里发生了频繁的生意联系，“大街”商业的发展进入鼎盛时期，谚云：“大街不大，日进斗金。” 中部商圈目前是周村最繁华的商业中心，辐射范围达2公里，覆盖人群达到15—18万 中部商圈围绕步行街，集聚着金城商厦、金桥商厦、夏源购物中心、巴黎假日步行街；新建路沿街设银座商城、东方金源步行街；中心城区商圈现在不断吐故纳新，来自美国的肯德基、永和豆浆也落户新建路； 中部商圈特点 大型商场集聚在东街步行街中段，扎堆经营，商场人气旺，经营红火。 东街步行街中段与新建路、中和路、站北路交汇口附近商业区商铺林立，经济活跃。 商圈内商场、超市、商业街、门面摊点等经营模式一应俱全。 销售商品以服装珠宝类、鞋帽类、家居日用品类、五金类、办公用品类为主。 中心城区商圈人流、物流、资金流活跃。 新建成的东街北段进一步强化了中心城区商圈的重要地位。 南部商圈主要以家具市场和不锈钢市场业态为主，带动周边其他业态的发展 南部商圈概况 周村家具城已有几十年的历史，此种业态也有几十年的积淀，随着周村经济的不断发展，政府的不断支持，家具市场又逐步得到了升华，从产品的质量、档次以及规模有了更大的发展，聚集了国际家具会展中心、明珠会展中心、胜利家具广场