2012年淮安淮海西路200号地块提报2.pptVIP

* 项目及区域研究 项目区域情况 地块基本情况 项目位于淮海西路200号地块，南至淮海西路,北至繁荣新村,西至清河路,东至锦绣精品装饰城。 项目紧邻淮海路商圈，属于淮安城市中心板块 区位属性 淮海路商圈 地块 交通属性 项目南邻城市主干道淮海西路，西靠北京北路 地块临近城市外围交通要道西安北路直通G205 地块拥有便利的交通条件，无论是 市区内还是市区外都可方便的到达。 区域配套 商业 医疗 学 教育 区域内生活、医疗、教育配套齐全，生活氛围成熟。 生活配套 区域内的生活商业配套以零散沿街商铺以及大型超市为主，周边缺乏大型集中商业， 区域消费者一般选择淮海东路作为主要购物场所。 区域规划 淮安市中心城区规划图（2009-2030） 区域在城市规划中属于淮海路商圈一部分，未来有望与淮海东路融为一，区域商业价值将得到大幅提升 区域居住人口 本案 老旧小区 新建及拟建小区 项目周边老小区众多，更有多个新建项目，未来2-3年内还将有一批居民入住，人口密度大。 区域商业环境 淮安西路区域属于淮安的老城区，尽管离城市商业中心仅1公里，却未能与环海路商圈融为一体，形成集中商业带。此地区是淮安主要的装饰批发及汽配等产业聚集地，生活类商业主要形式是沿街商铺，商业整体环境较差。 区域在售商业项目 地块 爱家装饰城 锦绣装饰城城 项目名称 体量（㎡） 业态 价格 锦绣精品装饰城 30000 油漆、厨卫、家具、家具、电器、地板、瓷砖 一层，15000元/㎡ 二层11000元/㎡ 爱家装饰广场 80000 油漆、厨卫、家具、家具、电器、地板、瓷砖 一层，15500元/㎡ 二层，11000元/平米 小结 区域商业落后，缺乏集中消费商业 项目紧邻城市商业中心淮海东路，随着城市淮海路商圈的延伸有望与 现有商业连成一体，共享集聚效应 区域涵盖多个家装建材市场，竞争激烈 区域周边老旧小区众多，且仍有许多新建住宅项目，常住人口密度大， 集中商业具备人口支撑 项目及区域研究 项目区域情况 地块基本情况 地块基本信息 占地面积 56124㎡ 总建筑面积 321325 容积率 4.61 土地属性 30%商业+70%住宅 建筑密度 52% 绿化率 10% 商业面积 113805 住宅面积 79538㎡（商品住宅） 22028㎡（回迁住宅） 机动车位 1445 土块基本经济参数 地块四至 西至：清河路 北至：繁荣新村 东至：住宅 南至：淮海西路 地块地形地貌 本地块较为平整，东西向跨度约270米，南北向跨度约190米 南邻城市主干道淮海西路，西邻清河路 尚有部分未拆迁，地块东侧和北侧为老旧居民区对商业项目的展示有一定影响 地块内部规划东西向和南北向道路一条 SWOT分析 —— 城市商业中心板块—— 交通便利—— 周边配套相对较成熟—— 地块平整规则，12万方的商业体量能够形成多元化复合商业 —— 地块东侧的老旧小区—— 周边大型商业项目存在一定的竞争压力 —— 在售项目的运营将带来大量人流—— 新建住宅项目众多，常住人口将进一步增加 —— 城市商业项目众多，投资选择过多—— 城市重心向东迁移 『 Strength 』 『 Weakness 』 『 Threat 』 『 Opportunity 』 项目定位 我们不但要站在今天看未来，更要站在未来看今天！ ——【日】矢崎胜彦 中国全新的商业地产格局正在逐渐建立的过程中 中国商业地产的市场格局 一线城市 二线城市 三四线城市 北京 上海 深圳为代表 城市多商业中心格局已经形成，人均商业面积达4-5平米 城市化进程发展速度快，商业面积从总量上还有一些发展空间 商业地产项目的集中地，存在定位同质的问题，产品将趋于多元化，结构面临调整，层次会更加丰富 旧商业面临改建提升，存在市场进入机会 消费者和市场的接纳能力都较强，是创新概念购物中心的主要市场 杭州 南京 成都为代表 城市多中心格局正在形成，人均商业面积上升 预计经济逐渐进入快速通道，消费意识和观念强，与其商业地产总量有较大的提升空间 现代化购物中心逐渐涌现，产品种类单一，以城市中心和邻里购物为主，产品种类有较大的发展空间 原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场进入机会，同时有新城市商业中心兴起的进入机会 淮安 淮北 徐州等城市 城市以单一商业中心格局居多，人均商业面积低 开始开发购物中心，总量有一定的发展空间 目前商业的布局以城市中心、大型超市所在地为依托，具有明显的“先行者优势” 相比国际成熟的商业地产开发流程，目前的中国商业地产运作明显缺失项目前期战略层面的规划 国内外商业地产开发流程的对比 国际商业地产开发的基本流程 目前中国商业地产开发的基本流程 项目选址 项目规划 项目设计 寻找融资渠道 获取土地 项目招商 项目施工 项目选址 获