2012年株洲盘龙生态社区商业前策报告下.pptVIP

租金定价参考因素： 地段（25%）、商圈成熟度（25%）、规划（13%）、交通（12%）、人流（10%）素质（8%）展示性（7%） 【街区氛围营造】 【街区氛围营造】 * 商业规划亮点设计建议——主题路灯 各商业组团建议采用与商业主题相吻合的灯饰，渲染商业组团氛围。 商业规划亮点设计建议——主题街面 建议各商业组团的采用商业街主题地砖，传递各组团的主题商业。 * 销售及招商策略 Part 1 销售招商总体思路 Part 2 价格及租金定位 Part 3 销售及客户策略 Part 4 招商策略及节点 第三部分 * 优厚条件吸引主力店进驻，以此带动全部商业的销售，销售完成率80%以上再启动其他业态的招商 项目销售及招商总体策略 拆迁情况不明，工期无法确定。交通配套完成时间未知 外部 商业氛围极端薄弱，市场培育周期长，商家信心不足 本体 * 销售及招商策略 Part 1 销售招商总体思路 Part 2 价格及租金定位 Part 3 销售及客户策略 Part 4 招商策略及节点 第三部分 * 租金定位 93 68 87 26 100% 合计 6 6 7 4 7% 展示性 6 6 8 5 8% 素质 10 7 9 1 10% 人流 11 8 11 4 12% 交通 10 8 12 7 13% 规划 25 17 20 0 25% 商圈成熟度 25 16 20 5 25% 地段 Pc=270 Pb=112 Pa=145 Px 租金（元/㎡/月） 荷塘商圈 石峰商圈 天元商圈 本项目 项目 * 租金定位 将各区域的租金修正： P天元=26/87*145=43 P石峰=26/68*112=43 P荷塘=26/93*270=75 对参考商圈取相似度加权值 W天元=45，W石峰=45，W荷塘=10 本项目价格Px= P天元* W天元+ P石峰* W石峰+ P荷塘* P荷塘 =(43*45+43*45+75*10)/100=46 46 本项目可能实现的租金价格 * 价格定位 价格返算法 对本项目的价格采用租金返算法 消费者普遍能接受的年投资回报率在5%—8%之间，依此来返算 本项目销售价格为： Ps1=46*12÷5%=11000元/平米 Ps2=46*12÷8%=6900元/平米 由于本项目成熟度太低，客户信心严重缺失，建议 销售价格取低值进行修正后价格： 6500元/平米 6500 本项目可能实现的销售价格 * 销售及招商策略 Part 1 销售招商总体思路 Part 2 价格及租金定位 Part 3 销售及客户策略 Part 4 招商策略及节点 第三部分 * 销售及客户策略 主力店先行进驻，然后对项目进行销售，销售率到80%再对剩余部分进行招商 由于项目现阶段不成熟，招商难度较大，如全部进行招商后再销售，周期长，投入大，回款慢，而且容易造成”见光死“，因此对项目的策略是：用优厚的条件吸引主力店进驻，以此为卖点来包装项目进行销售。销售完成后可在一定时间内免费代为业主招商，业主自行支付招商佣金，不建议返祖。 充分利用合富的资源优势 合富在长株潭代理了大量的楼盘，拥有海量的投资客资源，可在本项目对这些资源进行深度挖掘，并在合富代理的项目中进行互动和友介，从以往的项目来看，都取得了不错的效果。 四大策略 * 销售及客户策略 对项目进行深度包装和全方位的宣传 对项目进行全方位的宣传和包装，主要包括现场氛围的营造，对外卖点的提炼，全方位的推广，在市场上形成影响力，达到促进销售的目的。 多样化的优惠或低首付的付款方式 目前经济不景气，很多投资客可能面临资金压力，本项目可以用多种付款方式如：低首付、长分期等形式吸引客户，最终达到促进销售的目的。 四大策略 * 销售策略细节示例 增加有效指引交通和业态的项目标识和导示，主要设于通往项目的主要交通干道及街区外围 * 销售策略细节示例 广告位统一整齐，灯箱广告和灯光效果明显，增加投资者对未来的憧憬和投资信心。 * 销售策略细节示例 * 销售策略细节示例 随处可见的精致小品，是景观也是艺术 * 销售及招商策略 Part 1 销售招商总体思路 Part 2 价格及租金定位 Part 3 销售及客户策略 Part 4 招商策略及节点 第三部分 * 招商总策略 项目以销售为主，而销售的成功与否与招商尤其是主力店的招商有着直接的关系，而招商的成功与否又直接影响到项目的销售。在本项目，招商面临着相当大的困难。因此，我们的建议是： 主力店先行，利用主力店的影响力以点带面进行项目的包装销售，销售基本完成后再进行街铺的招商。 主力店招商 商铺销售 街铺招商 * 招商策略思考 宣传面 商铺销售后，产权归属变更，如果进行招商把控？ 政策面 在前期的宣传中，向客户强调在后期开发商会投入大量的财力对项目进行宣