世联2007年惠州市锦源江北项目定位报告.ppt

锦源江北项目定位报告 谨呈锦源实业有限公司 2007-2008年将有近40万写字楼入市 2007年后新中心区由发展期向快速发展过渡，商务氛围成熟，商 务人群增加 客户导向：高品质、人性化的尊贵都市公寓 需求关键词：人气、都市、创新、冲击力 片区畅销户型解析 ——瑞嘉公寓，30平米单房； 案例借鉴 100% 736 合计 6.25% 46 47.24 单身公寓 12.50% 92 43.35 单身公寓 25.00% 184 41.13 单身公寓 6.25% 46 40.86 单身公寓 12.50% 92 40.10 单身公寓 6.25% 46 40.01 单身公寓 6.25% 46 39.75 单身公寓 12.50% 92 30.29 单身公寓 12.50% 92 30.04 单身公寓 套数比 套数 面积（m2） 户型 各楼层之间的销售情况差别不大，但01、02、03号房及30、31、32号的30平米的单房备受青睐，开盘时基本已经售完，原因就是这几个房号面积小，总价低，更适于投资兼自住 按揭98折，一次性付款97折； VIP卡客户成交总价减免3000元； 优惠/促销手段 地段/小户型 卖点 鹅潭公园景观、有限江景景观 景观资源 2007年8月5日 开盘时间 84.2% 开盘销售率 单身公寓/30-48㎡ 主力户型 5700元/㎡（带700元精装修） 对外均价 总共736套，开发商保留96套，实际可售640套 户数 高层，共1栋 建筑类型 36916㎡ 建筑面积 5574㎡ 占地面积 深圳创合置业 代理商 惠州市瑞峰置业有限公司 发展商 惠州市江北文昌二路 项目位置 客户导向 客户以自住客为主，通过拉大产品线即设计多种小面积户型，消化掉不同小面积需求的自住客；再通过控制总价以及首付款（首付：一部分5万以下，一部分7万以下）来控制面积区间 参考江北居家小户型市场： 瑞嘉公寓畅销户型为30平米的小面积单房，以6000元的最低均价计算，为使首付款降到5万元的门槛左右，本项目再调低2平米，建议设计主力户型（37%）为28平米的单房； 为满足一部分中高端白领自住客对较大面积的需求和小公司办公的需求，考虑到这部分人的首付款承受能力较强（7万左右），以6000元的最低均价计算，建议设计主力户型（35%）为 40平米的1房； TCL雅园（以居家自住为主），畅销户型为66-74的2房，为控制总价，建议面积做稍小的65平米2房；又考虑到本项目为公寓产品，所以建议配比要少为8% 产品定位 64-67 52-57 39-42 28-32 面积区间 8% 20% 35% 37% 套数比 江北工作的中高层白领；老城区商住楼办公的公司 65m2 2房 一房带一可改造空间，可变两房 江北工作的中高层白领；深惠投资客 55m2 1+1房 老城区商住楼办公的公司；江北工作的中高层白领；深惠投资客 江北工作的中高层白领；深惠投资客 客户 设计4m2阳台 40m2 1房 备注 28m2 单房 户均面积 户型 户型配比 市场比较法—— 选择2006年度相关楼盘价格比准得出： 本项目静态比准价为：5400元/m2（毛坯） 5400元/m2 100% 合计 1000元/ m2 20% 5000元/m2 水印尚堤 普通公寓 40% 40% 权重 2120元/ m2 5300元/m2 东江湾 2280元/m2 5700元/m2 瑞嘉公寓 比准价 参考均价 比准项目 竞争关系 价格定位 按比准价5400元计算，2008年下半年项目推出市场 动态均价预估：5940元/m2 （毛坯） 目标均价＝ 市场比准价×（1+产品综合溢价系数） 产品+区位+自然增长带来的10％的溢价空间 价格定位 客户定位 形象定位 产品定位 价格定位 产品类型 28-75平米公寓，可拼合以实现更多客户办公需求 核心客户 －江北工作的中高层白领 －惠城老城区商住楼办公的公司 重要客户 －惠州投资客 －深圳投资客 形象地位 -惠州CBD 首席国际公寓 -锦源·CBD国际 公寓价格 [5940]元/m2 项目定位 开发商目标 项目介绍 政策分析 第五部分 产品发展方向研究 商业发展建议 物业发展建议 惠州商业市场调查 普遍为划铺位经营方式 1、商业多为出售经营模式，很多带有返租的方式。 2、一、二层商业销售价格可观。 3、商业中加入的办公物业销售价格不理想 惠州商业市场调查 惠州的商业经营模式并不多无更多创新形式 惠州商业市场调查 案例布局分析 业态分析 第二部分 本项目运营模式分析 布局及业态建议 经济测算 补充：公寓目标客户分析 案例布局分析 内廊式结构 一层为著名品牌店，铺位划分面积较大，开间为4－8米，进深为5－7米。 二层为小商铺，铺位划分