世联2007年东莞市凤来小区价#26684;初判.pptVIP

* 4.6月前完成，南区二层商铺招商， 保证二层商铺的销售 流行前卫服装、饰品（哈日、哈韩服装）5～10个商家 时尚IT装备、手机饰品、手机美容店，2～3个商家 品牌折扣区（2～3个确定商家） * 商业价值展示 * 南区销售时的展示条件 立面 二层商业包装 一层、二层局部商业橱窗包装 4月完成： 主力店 景观点 立面及商业橱窗 5月完成： 立面、主力店、景观点 8月完成： 景观体验点 9月完成： 策略二：商业价值展示先行 * 推广与营销事件结合 强势引起市场关注 * 阶段划分及关键条件 本报告推广先从第一阶段推货着手，后期推广跟第一阶段达成的市场影响力相关，暂不讨论 8月份，第一期住宅入市 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 4月 前期咨询期 开盘期 热销期 强势蓄客期期 持续销售 持续销售 持续销售 5.1 南区商铺开盘 10月份，北区商铺入市 12月份，第二期住宅入市 2月 * 4、5月为推广重点 世联、开发商客户盘点 报纸 展场（主要展城区） 短信（每周发送） 电视/分众（认筹前半个月月开始出阶 围墙广告 网络 户外广告 推广渠道 操作目标 积累1000批诚意客户 积累200～250批认筹客户 开盘80～90套 渠道选择 营销阶段 推广策略：前期选择形象推广及广泛告知媒介，主要销售阶段扩大渠道、高密度、高强度推广。 前期咨询期 开盘期 4月 5月 6月 3月 2月 强势蓄客期 营销活动 4.15推介会 4.18认筹 5.1发售 * 确定商业经营公司 * 提前引进商业经营管理公司，协助招商和统一管理 引进专业的经营管理公司，有利于增强投资客户的对本项目未来收益的信心 可以对商家进行控制，保证业态和档次 通过专业的经营管理，保证项目租金的持续性 商业经营管理公司通过收取商业管理费盈利 * 通过以上的营销控制，我们初步判断未来销售价格 南区：临街商铺销售价格提升10～15％，达到4.7～5万，高于市场平均临街商铺1～1.5倍（目前东莞平均临街铺销售均价在25000～26000元/平米） 商铺类型 常规条件下的价格 溢价10%—15%后的价格 一层外街 4.2—4.5万 4.7—5万 一层内街 1.6—2万 1.8—2.3万 二层 1—1.2万 1.1—1.4万 地下一层 1.7—2.7万 1.9—3.1万 注：以上价格存在一定的变化，目前仅为预判 * 5 风险控制关键因素 1、招商 2、客户 3、市场 * 1、商铺销售一定要招商先行 客户看重的是商铺的“钱景”，主力店招商直接展示了商铺的经营前景和档次，是租金收益回报的重要保证，是促进客户购买最有力的手段。 前期招商直接关系到销售速度和价格，要实现一定面积和关键位置的招商. 2、增加客户积累的数量和对项目的认同感 销售量是由前期客户积累量支撑的，在项目较短的积累期内，通过多种渠道组合，最大量积累诚意客户。采取目标客户容易接受的沟通方式（广告平面、广告语、电视片等），提前项目在客户心中的地位，增加认同感。 风险控制是实现项目溢价的关键因素 3、引爆市场知名度 多种推广渠道和营销事件结合，引爆市场知名度。 * 市 场 背 景 回 顾 东莞商业判断 竞 争 判 断 * 商业市场分析结论及启示 整体商业市场03年开始放量，06年达到高峰，但受到整体经营不景气的影响 集中商业受到较大的挑战，大型超市经营较为理想 商业街的销售主要以打包销售为主 传统的商业街经营较为理想，但档次不断下滑，中低档经营理想 商业街售后招商受到较大的阻力 商业市场总结 启示 打包销售可以很好的解决二、三层的销售，但价值实现不高，且无法解决后期经营的问题 为保证后期的经营，在销售阶段必须提前考虑招商和业态控制，保证经营档次和租金的持续性 东莞商业判断 竞 争 判 断 * 东莞商业街操作模式对比 东城步行街 十三碗 运河东1号 租售方式 先招商后带租约销售 统一业态，先售后招商 局部保留招商，其他先带租约销售后统一收回2年经营权，统一招商 经营管理方式 由专业商业管理公司统一管理 由各商家自行经营管理，发展商协助招商 由专业商业管理公司统一管理 赢利模式 通过商家的进驻带动销售赚取短期利润 追求短期利润回报，但利润实现较低 部分销售赚取短期利润，统一经营提升价值，实现销售利润的提升 优点 降低销售风险，提高销售价格 有助于开发商迅速回款 有助于降低风险和实现整体价值的提升 缺点 开发商前期资金压力较大，存在一定风险 招商效果决定最终的销售结果，存在一定的风险 后续经营缺乏有效管理，易造成经营不善 小业主成本压力过大，后续经营出现问题 档次无法控制 对于招商要求较高，特别是大铺的招商 无法通过商业获得大