世联2008海口鲁能海蓝椰风项目策划.pptVIP

海口鲁能·海蓝椰风项目2008年度营销策略总纲 谨呈：海南英大房地产开发有限公司 2008年鲁能目标沟通 目标下的问题 08年的政策调控步伐放缓，市场进入了政策消化期 海口近年GDP增长快速，07年创历史新高，为历史最好时期 海口市是典型的岛屿型经济，与全国的交通制约了工业的发展，工业辐射范围小； 但近几年海口GDP、人均GDP保持稳定增长，数据显示， 2007年海口市经济总量396.35亿元，比上年增长12.6％，增幅超过全国平均水平 。 财富及资本抢滩海口，海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势 政府推动土地规模开发和招商运营工作：08年，海口适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。 土地储备充足：2008年海口将争取新增储备土地8000-10000亩，并获得国家开发银行300亿元的授信额度。 政府继续打造城市品牌：由张艺谋执导的《印象·海口》将于08年5月上演，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐之都、品位之城”的系列重要举措之一； 城市高端生活配套日趋完善：香格里拉、希尔顿等顶级酒店相继进入 大开发商进驻并寻求扩张，市场竞争进一步激烈，产品类型全面开花 海口城市配套功能完善，且平均房价远低于三亚，可吸引大部分来海南中长期度假及养老的客户 宏观调控对海蓝椰风的影响 宏观调控对于海口市场的主力投资客户岛外中产阶级来说是一 个打击,他们的投资热情会暂时动摇,处于市场观望状态; 提高投资门槛,尤其是投资大户型及别墅类产品将在贷款利率、税费 等一系列金融政策上设置门槛，抑制短期消费需求； 海口本地居民购买别墅类产品资金压力增大，对购买产品预期降  低，本地居民多购买叠拼和联排类别墅产品。 08年海口有20多个在售和即将发售项目，推售量达300多万平米，客户争夺激烈 主要竞争项目比较（别墅类产品） 竞争分析给我们的启示 市场小结 07年海口购房客户中岛内占41%,岛外占59%,岛外成交客户来自区域三名为山西、黑龙江、广东 07年本项目成交客户特点 海蓝椰风核心客户界定 客户特征给我们的启示 项目08年可售单位416套，有56套独栋，25套双拼，282套联排，53套叠拼 2008，鲁能海蓝椰风全新升级 承前启后，从简单的卖资源大盘向综合价值具备标杆型大盘转型，成为真正意义上的海口标榜项目，提供与众不同的海文化生活方式、未来高尚生活居所、身份的象征； 加速项目开发，2008年要快速销售、快速回现，建立市场口碑，并为后续开发提供坚实基础。 品牌提升期，借助项目在07年的客户基础和社区环境，加强客户口碑维护，增加社区环境的价值体验点，使项目形象在08年进一步提升。 二期B区入市时机建议 07年存在的问题对08年开发的启示 成交客户多为岛外客户，当地政府部门的办事效率较低及销售人员督促客户力度不够导致回款的速度较慢 项目核心问题的导出 营销策略总纲 形象定位的再提升：从单纯的资源卖点向全方位的感受生活，用气势、底蕴、尊贵感打动客户 形象攻略之具体动作——全效组合的传播体系 户外广告牌——关键要道的客户截流 利用工地形象围墙，全方位展示项目卖点 设置项目价值体验点，让客户直接融入生活，促进成交和提升项目口碑效应 从户外布点到细节价值点挖掘，组成一个全效的传播体系 系统的客户保障计划 一个原则：丰富活动营销，同时线上下推广密切结合，真正低成本实效推广 四大亮点活动：维护并提高朋友/老业主介绍的效果 活动1：二期园林展示区开放活动暨东海岸摄影展 活动3：二期业主入伙暨经典户型装修宣讲 活动4：提前商业造势，用项目自身配套完善产品价值 借助资源,顺势出击 海蓝椰风二三期营销总控图 动作二：四大展示系统代言高品质生活 小区各个主要入口安置物管人员+阳伞，体现物业高档次。 物管人员接受过相关礼仪培训，带白手套且服装整洁,有档次感； 完成时间：3月中旬 动作二：四大展示系统代言高品质生活 样板房装修原则： 风格符合目标客户的欣赏水平及价值观； 起到奢侈生活场景样板展示效果，体现客户“面子”心理诉求，使客户产生购买冲动，同时宜于传播； 形成与市场水平的差异化； 动作三：通过体系支撑品牌形象 营销费用 营销费用投入及价格走势 报告重点回顾 1 推广计划 推广阶段——蓄客期建立区域高度，站位豪宅第一阵营 推广阶段—— 开盘期蓄势爆发，开盘造势 推广阶段—— 持销期以感受为主，渗透客户 现场包装卖场氛围营造 客户渠道——鲁能高端客户联动 客户渠道——世联行高端客户渠道建立 世联现有资源利用 二三级联动，在公司内部平台上宣传海蓝椰风，鼓励公司内部推介客户。 世联代理项目高端客户资源利用，陆续进行短信群发，销售代表电话拜访、约