世联2007年渤海德州项目定位与物业建议.pptVIP

兴渤海德州项目定位与物业发展建议报告 谨呈：天津兴渤海建设发展有限公司 中等规模中低密度项目/含部分已建成物业/受一定影响 项目外界原有建筑品质一般/项目内部已建8栋多层1栋办公楼 具备同时辐射多个区域的重要战略地位 河东新城东部、开发区西部，紧邻开发区主干道 德州市河东新城开发区晶华大道与三八路交口； 三条交通线路连接德城区与本案，道路顺畅，交通便利 17路：火车站----宋官屯----百货大楼----火车站 18路：火车站----百货大楼----宋官屯----火车站 28路:火车站----杏园----宋官屯----陈段庄----天源动植物养殖场 企业/教育/金融通讯/基本生活配套齐全 分为德城区、河东新城两个板块 德州市重要房地产市场集中在德城区与河东新城区； 以岔河为界分为德城区板块、河东新城区板块； 德城区板块价格1350---4000元之间，品质差距较大；河东新城区板块价格1100—3700元之间，以新项目为主且多数品质较高； 整体市场06年大量放量； 大多5—10万㎡项目，少量30万、100万平米大盘； 容积率0.55—4.3之间，以多层、小高为主； 价格1400—2500元/㎡为主体，3000元/㎡项目少； 多为初装修交楼，即厨房、卫生间、阳台贴瓷砖，部分提供洁具与木门； 整体户型区间在42--273㎡之间，90平米以下两居、110平米以上三居占绝对比例； 2006年起每年放量2—3个项目； 体量相对中等偏大，一般集中在20—30万㎡； 容积率1.3—1.8之间，以洋房、多层为主； 均价2400—3000元左右，高地、嘉诚为市场标杆；南部价格在1100-1460元之间，开盘较早，整体品质较低；北部价格在2158-3700元之间，多为05年后开盘，整体品质较高，南北板块品质差距较大； 新城板块消化速度高于德城区，整体消化量达到37%； 多为初装修交楼，即厨房、卫生间、阳台贴瓷砖，部分提供洁具与木门； 以90--150㎡户型为主体； 北部出现一个写字楼项目，目前价格在2700--3000元之间； 外立面提升品质感，户型无明显创新 全部为高层，现代感十足，户型无创新 全部高层且面积较大，外立面现代感十足 面积较大，外立面现代感十足 层层退六层洋房，一二层复式、三四层平层、五六层复式 五层豪华花园洋房，一门四户 七层多层，复式、平层混合，空间设计合理 区位以及未来城市东移是项目核心优势 目标客户 市场对产品的印证 主力户型比例定位 户型设计要点 情景花园洋房建议方案 建筑特点：外立面层层退台，每户均有露台；一层由庭院入户，二层由露台入户，三层以上由楼梯入户 退台洋房户型设计创新点 ——舒适性的体现是最大的设计要点 户型设计要点 小高层户型设计创新点 ——赠送面积及居住舒适性是最大的设计要点 户型展示　　　----双凸窗的应用 户型展示　　　----夹层的应用 已建办公楼可考虑整体出售 建筑形式建议 三度休闲空间 建筑底层半围合园林与周围园林自然融合，丰富了园林景观的层次感 建议2008年5月入市，总销售周期3-3.5年 调研方式：问卷调研； 调研时间：9月6日——9月8日 调研地点：德州百货、中心广场等人流量大的公共场所；河东新城区部分行政 办公楼； 有效问卷：45份； 家庭结构与年龄结构 居住区域及工作单位性质 家庭月收入及月消费支出额 现有住房性质及物业类型 现有住房面积/套数/置业次数 三度空间： 半私密院落 层层递进的退台设计 屋顶花园 花园、露台、阳台形成丰富的立体绿化空间 办为合式庭院，成为社区一道景观 关于价格以及销售周期建议 推售计划 四期63438㎡ 三期62621㎡ 二期64808㎡ 一期62766㎡ 10 …… 2011.2 2011.1 …… 2010.5 …… 2010.1 …… 2009.7 …… 2009.1 …… 2008.5 一期开盘 二期开盘 三期开盘 四期开盘 清盘 一期销售一年零四个月，2008年5月开盘——2009年7月基本售罄； 二期销售一年，2009年8月开盘——2010年5月基本售罄； 三期销售十个月，2010年5月开盘——2011年2月基本售罄； 四期销售八个月，2011年2月开盘——2011年10月清盘； 总销售周期不超过3.5年 市场比较法：参考项目选取 市场比较法说明： 第一步：选取参照系，选取市场中主要竞争项目高地世纪城、嘉诚尚东、南龙国际作为参照项目 第二步：计算静态价格，建立比准价格体系后得到市场比准价格 第三步：计算动态价格，根据市场发展态势，计算项目动态价格 二、三居 2800 20万 南龙国际 二、