房屋共有公用建筑面积在房屋产权面积计算中常见问题及探讨.docxVIP

房屋共有公用建筑面积在房屋产权面积计算中常见问题及探讨房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、县房地产行政主管部门登记确权认定，为产权产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及规划建设提供基础性数据和资料[1]。房产面积计算是一种比较复杂的应用型实践工作，对政策性要求较高而对技术性要求相对较低[2]。近年来，随着我国住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产市场的日趋完善，房地产测量及房屋面积计算管理工作逐步得到加强，国家出台的一系列关于房地产测量及房屋面积计算管理工作的规章、规范和文件，有效地维护了房地产市场秩序和权利人的合法权益，促进了房地产权属登记、交易、租赁、评估、抵押、拆迁等各项工作的顺利进行。但是，目前也存在着一些不容忽视的问题，有些地方在房地产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门，有的房地产测量单位服务质量、测量质量低劣，损害了权利人的合法权益。房产测量是房屋产权产籍管理中的一项重要的前期工作。国家发布的《房产测量规范》[3]主要考虑其通用性和概括性，在某些规定中的说明还不是很清楚，个别解释还欠明晰；对某些具体细节以及实际工作中遇到的一些特殊新情况并没有详细规范和具体说明；有的条款还需要商榷，对新问题一些特殊问题还没有触及[4]。同时，工程实践中新材料、新做法层出不穷，具体情况不易把握，存在着不同地区、不同部门，理解与解释均不相同等问题。为使房屋产权面积的计算更加客观、公正、合理、合法[5]，使房产测绘工作人员在工作中有章可依、按章执行，违章必究，本文仅就目前在房地产测量中争议较大的共有公用建筑面积的问题进行详尽解读，希望为解决类似的产权面积纠纷提供借鉴。　　1.?房屋共有建筑面积计算的相关依据　　1.1房屋共有建筑面积的定义　　房屋共有建筑面积及其分摊是房产测绘中比较重要且比较复杂的一项工作，设及面广、需要明确的问题多。房屋共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般由两部分构成：即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。　　从商品房销售面积来讲，大部分住宅用套内建筑面积来衡量，有几个关系要搞清楚：　　（1）商品房销售面积=套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积；　　（2）套内建筑面积=套内墙体面积+套内阳台建筑面积+套内使用面积。　　1.2房屋共有建筑面积相关问题的依据　　（1）《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000，国家质量技术监督局2002年2月发布，以下简称《规范》）。　　（2）建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号，简称74号文件）。　　（3）各地《房屋建筑面积测算实施细则》等（名称不一，以下简称《细则》）。　　（4）《中华人民共和国物权法》（全国人大2007年3月发布，以下简称《物权法》）。　　1.3《规范》中关于房屋共有建筑面积的规定　　1.3.1.房屋共有建筑面积为什么要分摊　　由于房地产市场交易、抵押贷款等适应社会发展的各种经济活动形式的存在，对应分摊的共有建筑面积进行分摊时必须符合有关法律、法规的要求，严格按技术规程的要求进行计算。如某权利人在房地产市场上楼房的某一层或某一间或某一套（在第i层，i＞2）的房地产时，在其合约上只有使用面积而无共有面积说明，则在法律上，这个权利人就无法利用他所拥有的楼层，因为他不能通过他那层以下楼层的楼梯或电梯（共有面积），这些楼梯都是作为共有面积各自计入本层的使用面积。对于房地产抵押贷款也是如此。当某权利人用其拥有的房地产作不动产抵押贷款时，出现以上情形，在无力偿还贷款时，银行把房地产拿到市场交易后所带来的后果仍如前述一样。因此共有建筑面积分摊有它的法律基础和实际价值。　　1.3.2共有建筑面积的分摊理念　　以幢为单位：不是本幢的共有建筑面积不会分摊到本幢楼，本幢楼的共有建筑面积不会分摊到其他幢。谁使用谁分摊的原则（只限多功能房屋）：产权各方有合法权属分割文件或协议，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋建筑面积比例进行分摊[6]。参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。　　1.3.3.应分摊的共有建筑面积构成　　应分摊的共有建筑面积从组成部分来讲，应有两部分组成：　　1.电梯井、楼梯间、室外楼梯、楼梯悬挑平台、垃圾道、变电室、设备间、有维护结构的水箱间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积等。　　2.套（单元）公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。　　从这两个组成部分可以看出，我们的基础是建立在幢上的，在一般的意义上来说，不属于本幢的房子一般不予考虑。至于墙体面积，作为公共部分来讲肯定是共有的无非有的是与