营口地产项目策划案.pptVIP

营口地产中生态的、人文、的独一无二的经典品牌 让科技归于生活······ 环保设计 总体雨，污水排水采用分流制系统，其中污水经化粪池处理后汇集排向市政污水总管，厨房烟气经过滤净化后从集中烟道高出屋面排放 噪音处理 设备选用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置 提升产品：亲情组合户型 吸引大家庭购买（父子、兄弟、 家族），增加“亲情”色彩。 针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念。 下层 上层 项目整体定位 海边的西班牙建筑…… 环保生态社区、宜居生活城 社区是开放的而非封闭的：社区与都市的融合 户型是舒适的而非奢华的：实用和简约的融合 环境是环保的而非污染的：科技与自然的融合 客户定位 中心城区升级、 中心城区新生购买力 外地客户（包括部分投资客户、产业及相关客户） 核心客户 重要客户 潜在客户 置业目的:改善居住环境，追求国际化高品质居住环境及精神上的满足 置业目的:改善居住环境 置业目的:投资、产业生活过渡 周边镇街的改善环境客户 目标客户定位——动态判断 区域客户现状 6：3：1 中心城区：其他区：外来 地缘性客户为主 区域内政府公务员、事业单位 本地改善居住客户 新婚用房、三口之家 宜居生活区的不断成熟 经济发展促进购买力升级 区域发展带动开发域外客户 环境的改善进一步增强区域吸引力 区域未来客户 4：4：2 中心城区：其他区：外来 产业、交通相关需求增加 新的生成客户 其他区域改善 “新移民”、高素质（高品位、高学历）增多 中心城区住房升级客户 + 中心城区新生客户 + 中心城区周边镇街客户 + 外地客户（包括产业及相关人群、投资人群） 产品定位原则 一．在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求； 二．产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间； 三．符合地块资源条件和客户需求 各类物业的作用 低密度产品　　形象标杆　　——树立国际化社区的价值标杆 　　　　　　　　　　　　　——总价高，销售速度稍慢 　　　　　　　　　　　　　——对利润率贡献较大 高密度产品　　现金流产品　　——提升整体消化速度 　　　　　　　　　　　　　　——能够与其它项目实现差异化 　　　　　　　　　　　　　　——有可能实现较高的利润 基本原则： 产品初步设想 注意营造与区域内西班牙风情生活情境，注意迎合家庭型的需求 高层住宅 A 高层住宅、小高层住宅 B C 地块 注意营造与区域内普通社区所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求 产品策略 多层住宅、小高层住宅 物业类型 项目升级策划 宏观分析 项目解读 项目定位 营销推广 项目塑造方向 从价格角度，价格应该处在营口一般楼盘的中高价格，初步估计是3000㎡—3200㎡。 客户角度，客户应该一般是社会的中高层收入者。 从产品角度，产品具有较强的稀缺性或不可复制性。 我们对项目的理解 但是根据营口目前的发展态势和市场行情，本项目有必要做成营口高端地产项目，如何进行项目升级，成为关键。 本项目位于营口环渤海经济开发区内，主力户型为90平米以下两房（占62.3%），本项目购房人群以青年人为主。因此，在产品附加值建议上，将重点关注青年人的置业需求，打造成时尚大气的青年质感社区！ 项目建议 西班牙风情元素 由于本项目没有较多西班牙元素在内，无法突出项目的西班牙特色 建议： 在小区内多成列西班牙雕塑及园林小品，项目VI系列，如导视牌等…… 雕塑 项目建议 建筑小品 导视牌系列 西市区域内产品档次普遍为中低档，主要是想在与中心城区楼盘的竞争中以价格取胜；大部分楼盘都采用现代简约的建筑风格，强调优质生活居住理念。 1、区域内在售项目多数以高层的建筑为主要形式，多层建筑比较热销， 而且多数都已售完。 2、随着区域的发展和规划要求，目前在售项目均有商业配套，其商业体 量已达到项目总体量的50%。 由以上分析可见 1、注重强调物业形态、建筑风格、自然景观、园林绿化、生 活方式； 2、努力拉近自己与消费者的距离感； 3、广告调性大多以自然、和谐，讲述独特的生活方式； 4、将建筑风情上升为楼盘的个性标签； 5、都在绞尽脑汁推出促销活动来促进销售； 主要竞争对手总结 职业类别：企业白领、企业中高层管理人员、私营企业主、投资客。 主要年龄段：35-45岁。 购房目的：首次置业以自住为主，二次置业为改善居住环境或投资保值。 家庭结构：多数为3口及3口以上之家。 家庭收入水平：月均2500元以上。 客户区域分布：西市区、老边区、站前区以及