田禾置业昌乐项目营销方案.ppt

田禾置业  昌乐项目营销方案 主题： 30万㎡农副品贸易城，开启鲁中商业财富传奇 地标价值：是农副产品中原通向半岛的重要集散地 商业价值：辐射2000万人口，日交易量达500万元； 行业价值：升级换代山东农副产品专业市场，为发展农副产品具重要意义； 投资价值：四年回本、五年保回购、十年包租，四重保障高回报投资礼遇； 阶段媒体选择 推广费用： 商业项目推广总费用要略高于住宅项目，一般约为总销售额的3%。总推广费用为：46300平米*3000元/平米*3%=416万元。依据经验，我们算出开盘期费用大约20万左右。 该阶段是树立形象的阶段，因此采用较为代表正统话语权的媒体进行宣传推广，根据昌乐、潍坊等地的收视习惯，以昌乐日报、昌乐电视台、潍坊电视台等主流媒体进行重点宣传。 另外，户外等媒体也需要在该阶段准备就绪。 一期媒体选择 2897 100% 合计（元/平米） 1174 40% 2935 3200 1.09 亿丰五金 1723 60% 2872 2700 0.94 昌乐农贸 权重值 权重 比较价格=均价*100%/合计得分 均价（元/平米） 合计得分 比较楼盘 比较价格预判 考虑到市场预涨以及高度定位的需要，将一期平均价格定在3000元/平米。以5%租金回报率计算，租金价格取整为0.4元/天.平米。 不确定 ？ 较好 √ 较差 × 很好 √ √ 一般 -- 图例： P: People人流量 A: Accessible 可进入性 V: Visible 可见度 E: Effective Consumer 有效消费者 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ？ -- -- -- 7 -- ？ √ √ 8 -- √ -- √ 6 √ √ ？ × ？ 9 √ 5 -- √ √ √ √ 4 √ √ √ -- √ 3 √ √ √ √ √ √ 2 √ √ √ √ √ √ √ 1 V E A P -- √ √ √ √ 各店铺铺位价格 外沿街商铺均价可比总均价高出25%。 内沿街商铺均价可比总均价高出10%。 各铺位商业价值依据PVAE分析法一一定价，本处不在赘述。 高价值策略 产品质量 虚假经济战略 虚假经济战略 骗取策略 低 优良价值策略 普通策略 高价策略 中 超值策略 溢价策略 高 低 中 高 低价入市，高度宣传，在逐步成熟中节节提价，这种以超值策略入市，继而以高价值策略保证整体利润的做法在实际的操盘过程中是非常成熟的，也是非常成功的。 1、价格总策略——低开高走 价格 本项目的价格策略采取：开盘期间两个月内实行超值策略，以超值优惠在短时间内造就本案超火爆的销售招商局面，以后视销售节奏调整价格，最终以高价值策略实现项目价值。 建议开盘均价在2700元，预留出300元以上的增值空间，在逐步增值中实现均价。 项目发展战略定位 项目总招商策略 项目功能定位 项目客户定位 ■规划发展建议 项目价格策略 项目推广定位 一期在具体规划中需要突出特色性商业特点，不但要依照农副产品进行规划分类，还需要开辟地域特色性农副产品区。我司建议在一区内开辟台湾农副产品园区等南方热带农副产品园区或者国外农副食品园区，以突显特色化农副城之与他不同之特色。 区域产品特色化规划 银行、超市、营业厅、餐饮、洗衣店等 特色农副产品区 高端特色产品、特色餐饮、办公、娱乐、 粮油、 干货、 茶、烟酒糖、 主题性商业已经成为商业发展的一个大趋势，这也是彰显我项目特色之手段。我司建议在各个规划区树立标示性指引雕塑，这样即通俗易懂，又增加了项目的品味与高度。 主题商业特色 充分利用项目靠近主干道这一地利优势，将项目包装为国道上的地标性风景线。以项目自身为自己做广告。建议项目外围立面以条形两色为主，勾勒流动的建筑学美感。 项目整体的地标性标识 主商业干道保持在10米左右，通过努力争取公交车通过小区，使小区自身实现从封闭性商业到大众性商业的跨越。同时，通公交也是给投资者的一个强力刺激，这对销售以及招商的盘活具有不可估量的意义。 从封闭性商业到公众性商业 主要人流动线 公交路线 公交分站设想区域 项目发展战略定位 项目总招商策略 项目功能定位 项目客户定位 ■核心推广定位 项目价格策略 规划发展建议 推广宣传是否成功的关键在于是否抓住了核心思路，现在普遍的做法是“一铺养三代”之类的比较初级的推广理念，现代投资者已经对此大众化推广方式并不过敏。 本项目推广定位包括两方面，一个是招商定位，一个是销售定位。 招商定位突出商业最大特色在于特色本身，也就是说项目最大的特色在于它是一个特色性商业。 招商推广定位： 买万国农副品，到鲁中农副城。 销售推广： 营销推广定位需要依据各阶段之不同进行不同定位，后面营销部分将重点