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不 动 产 金 融(第 3 讲) 中国人民大学公共管理学院 土地资源管理系 第三章 房地产金融基本原理 3.1房地产金融概述 1房地产金融市场结构 2房地产资金流通模式 3房地产金融机构 4房地产金融的特点和作用 1.房地产金融市场结构 1.房地产金融市场结构（续） 房地产金融一级市场(primary market) 一级市场是指借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通的过程。 一级市场上的借款人主要包括：居民个人、房地产开发公司、房地产建筑公司及其他非房地产企业机构 。 居民个人为购买、建造或修葺住房而向银行申请贷款，银行发放的个人住房抵押贷款是居民获得购建房资金的主要渠道； 房地产开发公司通常是为获得房地产开发、经营资金而向银行申请贷款，也可以通过资本市场进行直接融资； 房地产建筑公司在建筑流动资金不足时，会向银行申请贷款或向资本市场融资； 非房地产企业的客户主要是为了购置用于生产经营的固定资产或出于投资的目的而向银行申请贷款或通过资本市场融资。 1.房地产金融市场结构（续） 房地产金融二级市场(secondary market) 二级市场包括 房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的过程； 发放个人住房贷款的金融机构出于资产流动性的考虑，会将个人住房贷款出售给二级市场的金融中介或一家特设机构 (SPV )，再由这些机构以所购入的抵押贷款资产组合为基础担保品，向证券市场发行抵押贷款证券。 抵押证券购买者通常为机构投资者，同时，也有少量有实力的个人投资者购买抵押证券。 二级市场上房地产有价证券的再转让过程。 房地产开发公司、房地产建筑公司等法人机构通过资本市场融资发行的有价证券也可在投资人之间进行转移。 2.房地产资金流通模式 资金在市场上的融通 直接融资 间接融资 在房地产金融市场上，间接融资是借款人获得房地产资金融通的主要渠道。对居民个人和大部分房地产开发公司等来说，均以间接融资渠道为主。 由于房地产直接融资模式与其他类型公司在资本市场上融资的理论与操作原理并无太大差别，因此，人们所提到的房地产金融一级和二级市场主要是指间接融资模式下住房抵押融资市场、房地产开发融资市场和住房抵押贷款证券化市场。 2.房地产资金流通模式 3.房地产金融机构 一级市场金融机构 吸收存款型的金融机构，在市场中发放各类房地产贷款 商业银行和各类互助性质的储蓄组织（储蓄与贷款协会，住房储蓄银行，信用合作社等） 保险公司在一级市场上通常只提供住房抵押贷款的保险或担保服务 二级市场 保险公司，养老基金在资本市场上购买抵押贷款证券 金融公司，共同基金等在资本市场上出售或发行房地产类证券（短期票据或长期债券及股票），筹集到资金向房地产领域发放贷款或在资本市场投资。 3.房地产金融机构 房地产金融机构的公共机构特性 公营房地产金融机构包括国营银行、有关政府机构及有政府担保的私营金融机构。其职责是执行国家住房发展政策、调节住房金融市场资金余缺，因此，这类机构也被称为政策性住房金融机构。有的政策性住房金融机构不仅直接办理房地产金融业务，还直接进行住房投资。 美国政府公营房地产金融机构的职责主要是: 管理、调节房地产金融市场，如联邦住房贷款银行系统(FHLBS)对房地产金融机构进行监督和管理; 为符合条件的中低收入阶层居民住房贷款提供担保或保险，但不直接办理贷款。如联邦住宅管理局、退伍军人管理局; 在住房抵押二级市场上的政府和准政府房地产金融机构的主要职责是:收购住房抵押贷款、为抵押贷款证券的发行提供担保、委托或直接发行住房抵押证券等，如吉利美即政府国民抵押协会(GNMA)、房利美即联邦国民抵押协会(FNMA)和弗雷迪美即联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)，尽管后两家机构目前已不再属政府所有，但仍然是具有政府性质的房地产金融机构。 3.房地产金融机构 房地产金融机构的互助机构特性 互助合作性组织在房地产金融领域扮演重要角色。如英国建筑协会，德国住房储蓄银行，美国储蓄与贷款协会、储蓄银行等，这些都是互助合作性的住房金融机构。 互助合作性的房地产金融机构起源于合作社历史悠久的欧洲，后传入美国。美国各地相继成立了房屋互助会和房屋贷款协会。它们是美国除商业银行外规模最大的金融机构储蓄贷款协会和互助储蓄银行的前身，成为美国房地产金融市场上曾长期处于垄断地位的专营房地产金融机构。英国的建筑社团1997年在房地产市场上所占的份额仍达58％。由此可见合作性组织在房地产金融领域的重要地位。 各国专营房地产金融的互助合作性住房金融机构中，运作最为成功的是德国和英国的住房储蓄银行，这与其稳定的利率和金融环境密切相关;而美国的住房储蓄与贷款协会却因市场利率的持续攀升和本国金融业的放松和竞争的加剧，曾