特德罗高尔夫球场税基评估争议.docVIP

特德罗高尔夫球场税基评估的争议 　　美国的高尔夫产业极其发达，不论是高尔夫球场的数量，还是与之配套的设施、服务、管理，都是其他很多国家至今难望其项背的。美国有两万多个高尔夫球场，其中75%的球场都是不以营利为目的的公共球场。在美国，高尔夫球的从业者和打球者占到全国人口总数的9.74%。一些高尔夫球场长期蜚声海外，例如佐治亚州的奥古斯塔（1933年）， 加利福尼亚州的柏树点（1928年）等；有的高尔夫球场已经有100多年的历史，例如宾夕法尼亚州的奥克芒（1903年）、宾夕法尼亚州的美浓（1912年）、新泽西州的松树谷（1918年）和纽约州的美国国家高尔夫林克斯（1911年）等 美国球场一般分三种：政府拥有方式、公共会员俱乐部方式、纯粹会员方式，这三种高尔夫球场依次从大众普及型到私人服务型递增，对应的费用也从几十美元至几千美元不等 最近走红的共和党候选人特朗普就拥有很多高尔夫球场，据美国联邦选举委员会发布的财产清单中，特朗普与高尔夫相关的16个产业价值5.5亿到6.75亿美元，这构成了他净资产的一大部分，这也侧面说明美国高尔夫球场的普及性 高尔夫球场作为重资产，是财产税征收必不可缺的组成部分，这使得高尔夫球场的税基评估成为不动产评估的常态业务 因为高尔夫球场不同于住宅那样交易活跃，也不同于一般的商业那样容易寻找交易规律和案例，所以在进行税基评估时，容易出现评估偏差。下面以美国俄勒冈州的特德罗高尔夫球场的税基评估争议来加以分析 一、案例 俄勒冈州是美国的一个州，位于美国的太平洋沿岸，该州南面为加利福尼亚州，北面为华盛顿州，气候温和，季节分明。俄勒冈州的经济极为发达，人均GDP高达8.7万美元，是美国重要的高科技中心和金融中心。俄勒冈州拥有众多高尔夫球场，包括全球最顶级高尔夫球场美国老麦克唐纳高尔夫球场（Old Macdonald），高尔夫运动是比较常见的体育运动 2008年夏天，特德罗高尔夫球场开业。当时一家金融机构对特德罗高尔夫球场进行了贷款抵押相关的评估，当时评估价值为1000万美元。2009年2月，现在的业主以总价1050万美元购买了该球场。其中，包括以350万美元购买了高尔夫球场，以700万美元购买会员收费权利。俄勒冈州德舒特县评税机构认为该物业的价值等于购买价格，收取会员费的权利是该物业自身的一个收入潜力，其销售额是代表该物业价值一个很好的指标走向 2012年，特德罗高尔夫球场有限责任公司在俄勒冈州税务法庭起诉俄勒冈州德舒特县评税员及俄勒冈州税务局，针对被告在2009年10月和2010年11月纳税年度对其公司的高尔夫球场的评估价值偏高，及2010年11月对其高尔夫球场附近的住宅地块评估价值提出质疑。要求俄勒冈州税务法庭重新确定2009年10月和2010年11月高尔夫球场真正的市场价值，以及2010年11月高尔夫球场住宅地块的真正市场价值 二、争议焦点 1.收益是否计算进入不动产税基 特德罗高尔夫球场有限责任公司认为，首先2009年10月该球场的价值应该是低于或等于银行的评估价格，因为银行评估的价值时点非常接近税基评估基准日（前5个月）；其次，特德罗高尔夫球场有限责任公司在转让这个球场时，这种购买行为并不是一种完全公平客观的交易，而是带有情感色彩的交易，销售额是情感因素的产物。因此，不宜考虑该物业的销售额等价于该球场纳税的税基 俄勒冈州德舒特县评税人员认为应该调高税基评估价格，因为除了球场的正常交易价之外，还需要考虑到评估基准日生效的37名成员一个假设性的转售。评税工人员认为特德罗高尔夫球场没有考虑现有会员的存在，所以认为他们评高了。事实上，现有的37名成员，在估价基准日即2009年1月1日之后以每个成员3万美元的价格出售，这部分价格应该计算在内。这样，除了球场本身的收入，加上会员的会费的收入，总数额应该是111万美元，这才是代表最初收入价值 法院认为被告没有任何权威或市场的证据证明其在分析过程中应用现有成员转售的主张，并认为作为初始会员付款，不会反映在销售指标当中，也不会反映在收入指标当中，这种付款仅可能反映在评估价值时的成本指标当中，在某种程度上，这种款项应用来改善该物业。法院进一步认为，评估机构是一家与高尔夫没有一点儿关系的银行，金融机构没有任何经济或者其他利益需要高估该球场的价值。金融机构的评估是客观的、公平的。法院的结论倾向于高尔夫球场的价值应与银行评估以及2009年2月该物业的销售额范围一致 2.原告和被告的举证责任 特德罗高尔夫球场有限责任公司认为，2010年10月高尔夫球场的市场价值为278.5万美元。特德罗高尔夫球场有限责任公司认为，俄勒冈州德舒特县评税机构对其物业评估太高，除非有该区域内存在大量的可比物业的销售，或者在2010年1月这一评