金华家园整体营销方案及战略思考.pptVIP

金华家园‘推售策略 推售先后 以较好房源低价入市打开市场，联动售房部，销售临近房源 【一 期】 与售房部形成互动，强势入市 【二期】 快速补充一期房源，抢占现金流 【三期】 提升价格创造价值 一期 二期 三期 市场比较法 ＋比较指标＋ 区域地段 周边环境 周边配套 产品 物业服务 自身资源 品牌形象 项目规模 景观价值 交通价值 市场比较法是以客户购房时着重考虑因素出发，将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，比较指标的选取中遵循以上原则，然后根据可比典型项目情况，对预测销售价格进行适当的修正，以此测算本项目客观合理的价格。 选取原则： A、与本项目相近的地理位置，或相似的地理环境 B、与本项目档次相近，形象定位类似 C、建筑形态、硬件设施与本项目未来的规划相似 D、目标客户，投资客户相似 备注：价格预测部分所有面积、单价均以套内面积计算 金华家园‘价格策略 定价方法 通过市场比较法确定本案合理的销售价格 金华家园‘推售方案 从单价与澜溪镇竞争，以总价和主城区竞争 我们选择了项目竞争力最大一个项目进行权重比较澜溪镇得出市场理论参考价格，再结合金华家园在烟台市场综合水平，最终测算出本项目12年销售整体均价，调查统计： 套内均价澜溪镇在2900元/平米，烟台主城区5500-8000/平米，根据对手加权平均价计算，金华家园的平均价格为2700-3100/平米左右 1、营销排期 2、推售策略 3、推广方案 4、渠道执行 5、案场管理 营销 执行要点 ·推广排期 ·阶段推广主题 ·线上媒体组合 ·活动营销 ·现场包装 ·项目物料 ·2012年营销费用 金华家园‘推广排期 开盘前推广排期 5-10月推广执行计划 楼书、海报、户型图、单页、户外广告牌、夹报、异地售楼处装修选址 物料制作 项目开盘 内部，排号选房 售楼处开放、蓄水接待 活动执行 户外、夹报、dm单页派发等 网络、户外 线上媒体配合 项目开盘 内部认购 导入期 品牌导入期 推广排期 10月 9月 8月 7月 6月 5月 营销分类 金华家园‘媒体推广 营销通路 2012年营销通路组合方案 金华家园 单页 异地接待 所有这些问题都需要营销来解决！ 那么何谓营销？ 营销是传递价值的过程 Marketing is a Process of VALUE Passing CONTENTS 目录 营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six 附件 ANNEX Part Eight 营销难点及关键点 THE PROBLEM Part Four 营销战略 及策略 MARKETING BREAKOUT Part Five 营销环境研判 外部环境研判 SUMMARY Part Three 项目/产品解读 内部环境研判 INTERNAL ENVIRONMENT Part Two 目标解读 THE PORBLEM Part One 商业思考 Commerce Part Seven 金华家园‘市场方向界定 目标范围 根据项目所在区域辐射力界定四大主要市场方向 方向A： 回里镇项目所在地 方向B： 福山区 方向C： 芝罘区 方向D： 主城区 A B C D 金华家园‘客群分析 竟品楼盘客群特征：以本区域的常驻居民为主，以芝罘区、福山区、及主城区私营业主、企业白领、蓝领及上班族为主。此类客群对总价的承受能力相对较差。 他们大多在25-40岁之间，他们是社会的新生力量，他们对事业及未来有相当大的期望，并且不希望落后于人，对生活有较高的标准，他们不是盲无目标的选择，他们是量力而行的人，根据自己的能力，有目标的选择。 当然他们具备强烈的生存意识，注重生活成本，喜欢新事物，所以，我们定义我们的目标客群为： 目标客群灵魂属性： 本地大户、福山蓝领、新生力量 、成本意识、新事物； 其中以：公务员、私营业主、技术人员为主 金华家园‘客群锁定 客群定位 以区域内客户为主，极力拓展区域外客户。 核心客群 次要客群 辅助客群 核心客群：改善居住，该项目周边村落； 次要客群：与回里镇有联系、价格敏感、投资、自主；以主城临近区域的中高端客群为主； 辅助客群：工作需要，价格左右。 金华家园‘市场互动 系统营销 寻找外地有烟台因缘的高端消费群 借助旭峰永泰各区域公司当地资源进行异地推广，重点选择北京、河北进行活动营销以及异地推广。 金华家园‘强化优势 核心价值点提取 从产品、市场两个角度提取项目优势价值 区域发展前景 高性价比 投资潜力 回里镇自主品牌 纯现房 高性价比产品 投资潜力 纯现房 交通便利 居住方式变革 低总价 塑造楼盘形象 楼盘形象推广 路牌出街 售楼处布置 企业图片展 开放活动仪式 产品推介会