中天大厦款可行开发报告(彩虹体).docVIP

中天大厦项目开发计划书 浙江中天房地产集团有限公司 2008年5月28日 目 录 第一章、项目概况 1 一、项目由来 1 二、项目用地位置 1 三、项目用地基本情况 2 四、开发计划书编制依据 2 第二章、项目发起人介绍 3 一、发起人简介 3 二、公司组织结构 4 三、企业使命 4 四、公司发展战略和目标 4 五、开发项目介绍 5 第三章、项目基本条件综述 5 一、项目地理位置—钱江新城 5 二、项目经济指标 6 三、项目具体进展情况 6 四、项目周边配套—逐步趋向完善 6 第四章、市场背景研究 7 一、杭州市经济运行情况 7 二、杭州房地产宏观市场状况 13 三、城市总体规划 17 四、杭州公共设施用地布局 18 五、城市道路交通组织 19 六、钱江新城总体规划——建设中的杭州中央商务区 21 第五章、杭州写字楼供给市场分析 24 一、杭州写字楼市场状况及走势 24 二、杭州写字楼需求市场分析 28 三、钱江新城区写字楼市场分析 30 四、市场预测 33 第六章、产品定位 34 一 、项目SWOT分析 34 二、竞争项目分析 36 三、目标客户定位 39 四、项目核心价值分析 46 五、项目总体定位 46 六、预计销售价格 47 第七章、项目总体开发计划及效益测算 50 一、项目总成本预测 50 二、收益分析 52 第八章、项目投资估算及资金筹措 54 一、编制依据及说明 54 二、项目投资估算 54 三、资金筹措与投资计划 55 第九章 经济评价 一、销售收入的确定 56 二、土地增值税计算 57 三、总成本费用估算 58 四、损益表 58 五、项目现金流量分析 59 六、项目资金平衡分析 59 七、不确定性分析 59 八、财务评价结论 60 第十章 结论 第一章、项目概况 一、项目由来 2004年7月15日，中天集团通过挂牌竞价，以10089.63万元获得杭州江干区杭政储出[2004]39号地块。本地块总占地7902㎡，约合12亩，属综合（办公）、商业金融业用地，其中综合（办公）用地使用年限50年、商业金融业用地使用年限40年。本项目总建筑面积62735㎡，其中地上建筑面积48940㎡，地下建筑面积13795㎡，容积率5.95，建筑密度27.8%，绿地面积1715㎡，绿地率21.7%，建筑高度141.7m，停车位266辆。 二、项目用地位置 本项目位于钱江新城A-03-6地块，东北至城星路，东南至钱江新城A-03-5地块，西北至森林路，西南至至A-03-2地块。总用地面积为7902平方米。 三、项目用地基本情况 地块经济技术指标 出让面积 （m2） 容积率 总建筑面积（m2） 建筑密度 绿地率 竞得价 （万元） 7902 5.93 62735 27.8% 21.7% 10089.63 四、开发计划书编制依据 （1）杭州市城市总体规划（2002-2020年） （2）杭州市土地利用总体规划 （3）杭州市国有土地出让合同杭土合字（2004）96号 （4）杭州市建设局《建设项目选址意见书》 （5）杭州市建委《中天大厦初步设计批复意见》 （6）杭州市中天大厦用地规划图 第二章、项目发起人介绍 一、发起人简介 浙江中天房地产集团有限公司隶属于中天控股集团有限公司，中天控股集团综合实力名列全国大型企业集团500强、全国民营企业50强。 10多年来，中天集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。公司连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、浙江省重合同守信用单位和浙江省AAA级信用企业，“中天建设”被评为浙江省知名商号。 中天房产集团公司现有10家房地产开发子公司，目前累计开发商品房总量逾100万平方米，2007年实现销售额逾20亿元，在全国房产企业评比中被列入中国房地产企业200强。 在房地产开发中，中天房产集团实践“精品化”战略，力求打造“同一地域、同一市场、同一价格、同一品种、同一阶段”的精品，相继开发了杭州景湖苑、杭州盛世钱塘、上海中天碧云苑、中天世纪花园和世纪花城、西安中天花园、长沙中天广场等一批优质项目，在当地均有较高的知名度和美誉度。 二、公司组织结构  三、企业使命 真心缔造美好家园 四、公司发展战略和目标 以现有项目和长三角腹地城市为拓展目标，以精品化设计定位和“中天建设”的品牌优势为基础，实现中天房产产品的差异化创新和价值获取；打造“同一地域、同一市场、同一价格、同一品种、同一阶段”的精品；实现投资策划、设计研发、工程建设、产品营销和物业管理的制度化、程序化和规范化；努力成为国内有影响力的以住宅产品供应为主，其他产品和服务为辅的综合性开发商，稳步进入中国房地产企业100强。 五、开发项目介绍 公司开发的产品涵盖甲级写字楼、酒店式公寓、高档住宅、别墅、商业等多种类型，覆