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险资5000亿席卷商业地产 2011年达到全盛期
当保监会正式放开允许保险资金投资不动产的闸门,早已积蓄了大量资金的保险企业就如同久困之兽,势在席卷整个房地产业。
2010年末,泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企一起扎堆竞购北京CBD核心商务区的六宗地块,还分别报出最高价,颇有“大佬”的姿态,其凶猛甚于开发商。
记者采访的多家咨询机构都认为,虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段,但2011年开始,保险资金或将成为大宗交易的主要买家房地产“老大”或改旗易主。
商业地产争夺战
2010年9月,保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。
短短4个月后,据平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊透露,截至12月初,各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单,而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。
国金证券保险业分析师王刚认为,保险业已经展开了一场争夺不动产资源的大战,保险巨头将成为房地产行业的“大户”。据他估算,未来约有7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。
“这个数字显然比较保守。”泰康资产高管人员认为,2010年下半年的动作仅能视为试水,2011年开市之后才是真正的大宗投资。“泰康的计划规模包括已披露项目已经达到了157亿元,但这也只是开始。”
险企为何如此青睐商业地产?
一位业内人士指出,随着保险资金规模的不断增加,保险资金配置的压力也在不断增大。“受楼市连续调控影响,商品性住宅市场遭不小打击,但商业地产却成了资金的避风港,据估算,商业地产的收益率为5%~8%,且比较稳定。”他认为,随着保险资金的大量注入,商业地产持续升温势不可挡,未来商业地产的价格必定一路上涨。
开闸之后,商业地产的跑马圈地颇受关注,而另一边,筹划建设养老社区的诸多险企也已悄然动手。
据悉,合众人寿投资80亿元的“合众人寿健康社区”一期建设已经正式动工,首期动工面积约800亩,未来还将逐步扩大规划,显然,合众人寿对该项目寄予了厚望。“这将是新的经济增长点,也是确保险金投资受益的砝码。”合众人寿公关人员评价说。
中国人寿则规划了养老社区“一南一北”的格局。中国人寿董事长杨超曾高调宣布,在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目,在海南,将建设遥相呼应的“养老度假村”。
中国人寿相关人士透露说:“作为特大型金融企业,我们受到各地的热情接待,会谈主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设,如要开展不动产投资,仅从地价上就能得到不少优惠。”
此外,泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司,负责养老社区的建设,现已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩土地。
与此同时,泰康人寿又计划买下上海崇明岛上的数千亩地,用于建设高级养老社区。“相关项目拿地顺利,开发理念也获得当地政府认可,说明有良好前景。”泰康资产高管人员认为。
?对于险企突然热衷于养老地产的潮流,王刚认为,“这是醉翁之意不在酒”。“养老社区的用地性质是经营性的还是非经营性的?是协议转让还是招拍挂?险企是否有变相介入住宅开发之嫌?如果险企想打“擦边球”,那么保监会肯定会出面治理,这样的话,养老社区就成了一步险棋。”
“自用”与“融资”蹊径
“进入商业地产需要投入大笔资金,要求较高,开发养老社区需要配套建设,风险也不小,“自用”则是“曲线救国”了。”王刚认为,中国平安以自用为名在北京、上海、成都等地连连以低价拿下数地不失为明智之举。
当然,“自建办公楼”的不只是平安信托。中国人寿浙江分公司也以“抄底价”竞得浙江杭州的商业金融中心地块。平安财险与瑞安建业达成协议,以7.18亿元收购了成都中汇广场二期项目。人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元的意向书买下首都时代广场。
“尽管这些地产标明了“自用”,但是也可以以项目的方式变相投资。”王刚指出,中国平安就以自用的名义购买了大量地产项目和土地,平安置业主要作为项目的具体实施方,而平安信托则以融资平台的身份进行募资。
这样的话,中国平安就可以以增资扩股的方式扩大平安信托股本,鼓励第三方合作,或者通过对平安置业提供担保贷款,为其房地产投资业务提供充足的资金。“平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%~1%,而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率,这为公司带来了可观的利润。”王刚说。
“曲线”除了在自家绕,也可以跨行业绕,只要能到达目的地,就都是成功线路。
近日,中国太平发布公告称将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解,该公司原用作设置燃气发电机的地块,将计划发展作高端产业用途。中国太平称,长远而言,将可享受该地
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