尊地地产2010枫华邸营销推广执行策略.docVIP

谨呈：山东众成地产有限公司 “超越品质梦想” ——枫华邸营销推广执行策略 深圳尊地地产咨询有限公司 东营项目组 二○一零年二月十一日 前 言 本营销推广执行策略是原营销策划报告的补充和完善，是为了保证格林枫景三期推广工作的有序开展和顺利销售而提供一个操作思路和参考依据。本营销推广执行策略本着全局、有效、节约的原则，配合项目工程形象进度、资金回笼目标、销售目标计划、销售必备条件等多方面要素来对项目的营销推广（包括项目形象定位、媒体策略、活动营销、广告计划等）进行有机组织和节奏的把握，以使各项工作顺利、有序衔接，并与“格林枫景”子品牌塑造等呼应、彼此促进。 第一部分 项目基本情况 一、东营住宅趋势 ◆市场从09年的30%价格快速上涨回归理性； 供应量从去年的短暂空缺到2010年的短期集中面世。大部分项目在不明确市场走势下，提前开盘或锁定客户；因此2010年上半年将是竞争最激烈的时刻； 受国家调控政策频繁出台及供应量增加影响，客户观望气氛增加； 受2009年土地成本的高企及利润最大化双重因素影响，新增项目集中于以下2个类别：一是针对高端置业群体的别墅、类别墅产品；二是以刚需为主的初次置业者倾向的中小面积套型。而本案的中高端客户购买群体，选择余地主要集中在老项目的后续开发上： ◆西城住宅市场总供应量适度放大，与区域城市规模相比仍偏小。在售项目属于星点式分布