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建设工程竣工验收漫谈 建设工程竣工验收漫谈 2008-10-10 13:02 最近看到一则消息，讲的是对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消后，一些开发商在开发大楼盘时，虽然根据相关要求必须按时建设有关公共建筑配套设施，但这些楼盘开发周期往往要5、6年，于是，尽管水、电、气甚至连路都未通，但购房合同却约定已经可以“交付使用”，一些前期入住的业主不能享受到楼盘的公共建筑配套设施，生活不便，合法权益受到损害。于是，贵州省拟立法予以禁止，正在审议的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例（草案）》规定，今后该省商品房的交付使用，开发项目经过竣工验收合格后，不仅必须依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，同时项目的公共服务设施和市政公用基础设施也必须具备国家规定的投入使用条件，并且这些设施还应已明确产权、管理权和以书面形式明确管理责任（《贵州省：商品房配套设施不完善不得交付使用》，/r-daily-473142-0-0-0.html）。贵州的这一做法引发了笔者对现行建设工程竣工验收制度的思考。 一、我国建设工程验收的种类 我国的建设工程竣工验收可谓是林林总总，法规之间也是交叉重叠，结果搞得大家昏昏然，一般人很难搞清楚。深究其种类，不外乎4种，即专业验收、竣工验收、综合验收和接管验收。 （一）专业验收 即规划、公安消防、人防等行政管理部门根据相关法律法规，对建设项目落实审批事项情况所作的检验和认可。主要包括： 1、规划验收。主要是依据《城市规划法》及国务院有关规定，审核建设工程是否按批准的《建设工程规划许可证》及其附件、附图确定的内容进行建设等。 2、消防验收。主要是依据《消防法》及《建筑工程消防监督审核管理规定》，检查建设项目消防设施是否符合消防监督意见要求。 3、人防验收。主要是依据《人防法》，检查防空设施是否实施到位、符合要求。 4、环保验收（“三同时”验收）。主要是依据《建设项目环境保护管理条例》及《建设项目竣工环境保护验收管理办法》，对建设项目水、气、声、渣等环境保护措施落实情况进行查验，以考核该建设项目是否达到环境保护要求。 5、用地验收。主要是依据《土地管理法》及国务院有关规定，对建设项目是否按批准的土地位置和面积使用土地、是否改变土地用途、是否擅自增加容积率等进行检查。 6、房地产开发项目验收。主要是依据《城市房地产开发经营管理条例》，对房地产开发项目涉及公共安全的内容进行检查。 此外，还包括其他涉及工程建设的各类验收。如《气象管理办法》规定，工程竣工验收时，应当由气象主管机构监督防雷装置竣工验收。国务院发布《对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，将防雷装置检测予以保留，并决定由国家气象局和省、自治区、直辖市气象主管机构实施。国家气象局《防雷装置设计审核和竣工验收规定》规定“防雷装置实行竣工验收制度，申请单位应当向许可机构提出申请，填写《防雷装置竣工验收申请书》。 （二）竣工验收 即工程完工后，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对建设工程质量进行的查验。《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 （三）综合验收 是指房地产行政主管部门组织有关行政管理部门对住宅小区等群体房地产开发项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所作的认定。《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第17条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 （四）接管验收 是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。它与竣工验收的区别在于：1、验