我国商品房预售制度废止探析.docVIP

我国商品房预售制度废止探讨 　　摘要：住房预售制度是上世纪末城镇住房供应量不足、商品房供不应求时期的政策，出发点是通过预售制度放宽对开发商的资金限制，促进行业发展，满足居民的住房需求。经过20年发展，房地产市场基本转变为买方市场，住房空置和待售库存问题已比较严重。并且预售制度暴露出的问题诸如催生房地产价格泡沫、侵害购房人权益、开发商借预售“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金等现象日益严重，局部地区已影响到社会稳定。在房地产市场已发展到充分竞争的条件下，废止住房预售制度有利于行业的优胜劣汰，优化资源配置，规范市场发展 关键词：房地产 预售制度 住房空置 去库存 废止 中图分类号：D922 文献标识码：A 房屋预售制度最初施行于1994年，当时宏观经济方面是为了拉动内需，在行业发展方面是为了降低房地产开发的资金进入门槛，促进房地产开发。当时中国经济起飞初期，资本市场严重发育不足，房地产企业处于起步阶段，开发商资本规模较小，完全靠开发企业有限的自有资金，会严重制约行业发展速度。所以我国的住房预售制度的出发点是为了解决早期城镇商品房严重供不应求的问题，以促进增加住房供应 商品房预售制度形成的标志是1995年1月1日国家建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》，第八届全国人大通过的《城市房地产管理法》及国务院在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》等相关配套规制 一、我国商品房预售制度的历史贡献 商品房预售制度是80年代末期从香港引进来的，它的基本特点是为开发商早期的融资提供方便。当时由于投资资金不足，限制房地产开发的速度，亟需一种制度变革突破原有的投资体制，因此商品房预售制度应运而生。开发商可以通过预售制度使商品房在建成之前被售出，减少了开发商的资金成本和存货成本，这实质上是国家对开发商的政策倾斜；这种制度对开发商的影响是，产品未完工就被售出了，经营风险降低了。单就减少开发商的资金与房屋持有成本来讲，优化资金的配置效率这一个理由就有必要实施预售制度（易宪容） 商品房预售制度在国内房产市场发展初期是作为对房地产开发商采取的一项扶持政策。是为了降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以尽快扩大住房供应，满足居民住房需求。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。可见，在当时房地产企业的自有资金十分有限，如果没有预售制度、银行贷款等政策扶持，我国的房地产市场难以快速发展 住房自有率是国际上考察居民居住条件的一般指标，是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。这个指标的变化可以衡量自房屋预售制度的实施对改善我国居民的住房情况的巨大作用。从施行住房预售制度开始到2005年，我国城镇居民家庭中，已经购买至少一套住房的家庭占总家庭数的比例达到82.6%（入户调查的数据），住房自有率最高的是浙江，达到91.1%。而同时期我国建设部公布的住宅私有率是81.61%，在一般的欧美国家，他们的住房自有率可能只有60%左右，同期美国的住房自有率是69%，如法国、荷兰和英国的住房自有率分别是55%、50%和70% 中国社科院发布的2016年《社会蓝皮书》显示：95.4%的受访家庭有住房，19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的住房。城镇居民家庭91.2%有房。受访家庭居民自有率：95.4%。城镇居民家庭住房自有率：91.2%。家庭有两套以上住房：19.7%，较2013年增加1.1个百分点。家庭人均建筑面积50平方米，2013年47.3平方米 可见，在10年时间里，我国的房地产业得到了高速发展。仅仅依靠银行资金是难以维持这么高的发展速度的，房屋预售制度的融资功能支持了这种高速发展（樊雪志、董继华）。但是现在环境已经发生变化，总体上全国的房地产市场已经形成买方市场，大量商品房空置，市场已不需要预售制 二、我国商品房预售制度的缺陷 住房预售制度的实施逐渐偏离了政策初衷，现在看来已经弊大于利。在房地产企业并不缺乏开发资金的情况下，预售制度使购房人在与开发商的纠纷中权益受到各种各样的侵害，也吹大了房地产价格泡沫，甚至开发商还可借“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金等 （一）侵害购房者的权益 在预售制下，购房人一般要提前10到15个月有的甚至长达24个月支付预售金，而众所周知，这实际是开发商的无成本融资。一般的商品房项目，从预售到正式交房会有一年左右的时间差，商品房又是价值较大是商品，这意味着购房人在不能享受住房效用的情况下，为在建的住房支付数目较大的贷款利息、保险费用等，这些本应是开发商承担的成本和费用。这