重庆天星旅游度假小镇策划课件.pptx

天星旅游度假小镇策划报告 曾祥庸工作室 2010.1.1 报告内容 前期工作结论点及需解决的核心问题 项目市场调研及结论要点 类似案例借鉴及破题思路 前期工作结论点及需解决的核心问题 梳理上一阶段策划思路结论点 项目总体发展方向：依托金佛山，打造重庆人的“心灵牧场”，让重庆人从此拥有“城市后花园”。 项目休闲产业的缔造方式：现代休闲服务功能与现有传统产业结合，实现深度化、极致化、主题化的休闲体验。 项目规划理念：大致分区、交错融合的功能分区思路。 尚待解决的核心问题 人从哪来？ 来做什么？ 需要什么？ 解决了上述问题，小镇该如何有序、有节奏地开发？ 为解决问题，我们进行了大量的调研— 怎样才能吸引人来？ 怎样才能留住人消费？ 怎样才能满足人的休闲欲望? 项目市场调研及结论要点 调研内容包括（详见附件） 针对在重庆一小时圈层有购房需求的潜在休闲消费者，我们拦截了一千多被访者，收回有效问卷200份，了解其对休闲生活方式、生活配套等方面的详细需求，调研成果详见《潜在休闲消费者调研报告》； 为了更准确地了解重庆周边休闲度假市场的开发状况和客群特征，我们现场访问了仙女山5 个在售楼盘和金佛美庐，调研成果详见《休闲度假楼盘调研报告》 ； 为了解决景区商业配套和商家来源问题，我们针对瓷器口、泰古书画市场、洋人街、大礼堂、展览馆、红岩纪念馆等游乐/旅游/购物场所调研共6处，完成了33份深访，其中包括：万盛石林商家调研5份，仙女山、金佛山、南川农家乐深访8份，休闲会所深访3份，酒吧深访4份，特色客栈深访2份，特色餐饮深访6份，特色商业（旅游纪念品）2份，瓷器口书画研究院深访1人，成都酒店管理专家2人，调研成果详见《商家深访报告》 ； 同时，针对金佛山未来的旅游市场发展空间，我们专门深访了四川康辉的总经理和重庆黄金假期、万友国旅的旅游专家；以寻找打破金佛山景区淡旺季消费局限性的思路。 根据对客群的定位，我们在重庆市区投放200份潜在需求调研及产品测试问卷，以作为对本项目产品定位的有利参考。（详见附件） 调研对象： 受教育程度良好，多为大专/大本学历；多为企业中高层管理人员、中高级技术人员或私营企业主； 总收入中上水平；在近期或未来中短期内都有较强烈的购房意向。 潜在休闲消费者调研结论： 购置物业的用途 84.5%的被访者为二次置业，置业目的以休闲度假和投资为主；如在金佛山置业，其主要用途是休闲度假或老年常住/养老； 如在金佛山购置第二居所，主要还是围绕核心家庭（年轻夫妻、或带小孩）的使用，部分会考虑增加给父母养老的功能； 大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏；居住天数大部分集中在20-65天，平均一年中有36天会在郊区物业中度过。 参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需求，同时兼顾投资性。 来金佛山的休闲度假行为 被访者最希望在金佛山参加的休闲活动主要是爬山、散步和聊天； 在金佛山进行休闲度假，被访者最希望有的几大业态配套分别是：休闲类（温泉SPA、茶坊、酒吧）；餐饮类（中餐、当地风味美食、西餐）；购物类（日常用品、特产纪念品、工艺艺术品）； 在金佛山休闲，90%的被访者能接受的消费水平在200元以内； 82%的被访者接受院落式主题文化客栈，其消费水平以每人每天的费用在100元以内为主。 参考意义：金佛山的开发现状使客群来景区后的休闲方式有限；但从他们的需求表述中，我们认为本案完全可以做更丰富、更有特色的休闲度假项目来吸引客群，同时对金佛山景区发展形成有效补充。 购置郊区物业的特征 购置郊区度假物业首选温泉景区（北温泉）、仙女山、缙云山和金佛山； 再次置业首选花园洋房（49.5%）和酒店式公寓（31%）；更倾向拥有安静度假环境的郊区物业； 大多数被访者需求中等面积、房间个数适中、平层结构，面积集中在90㎡的中小户型，总价35万元以内（根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出15%~20%） ； 大多数都要求有私家花园（院落），不排斥公共交流空间；在总价的约束下，过半被访者选择私家花园（院落）面积为20㎡以内。 参考意义：金佛山景区具有一定的知名度，但温泉景区显然更具特色吸引力，因此本案需创新个性化休闲主题与之抗衡，同时也应该考虑具有自身特色的洗浴文化。从目前被访者选择的物业档次来看，他们更倾向于中端、生活气息浓厚的度假区域。 对郊区（景区）物业的相关看法 郊区物业最需要的五大配套设施依次是：大中型超市、餐饮、银行、泳池和茶楼； 景区物业与城区物业相比，劣势主要是距离城市太远、交通成本高、周边生活配套不完善、入住率低和安全性差等； 影响购房决定的前五项因素分别是房屋单价、周边公共配套、与市区的距离及交通便利性、社区安全性和长期的升