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住宅质量责任赔偿风险识别及应对 　　[摘 要]文章以我国近些年来，住宅质量问题投诉多、业主维权难为研究背景，以住宅质量责任赔偿风险为研究对象，应用风险管理的方法，为缺陷赔偿问题提供解决思路。首先，对住宅质量责任赔偿相关方、赔偿过程等相关理论进行了概述；其次，对风险因素进行识别和筛选，并对各风险因素的表现形式、产生原因及相互关系进行了分析，得到住宅质量责任赔偿风险体系；最后，从政府、民众两个层面提出风险应对策略。文章引入风险管理的方法，对住宅质量责任赔偿问题进行研究，有助于从前摄性管理的角度实现风险的规避和控制 [关键词]住宅质量缺陷；责任赔偿；风险识别；风险应对策略 [DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.01.049 近年来，我国住宅质量问题层出不穷，2015年5―6月，贵州省连续发生三起砖混结构房屋垮塌；7月，沈阳一居民楼两层阳台整体坍塌；10月，吉林省辽源市某居民楼三至七层十户阳台齐坍塌等。住宅质量问题所引发的责任赔偿纠纷数量居高不下，该问题成为消费者投诉的热点之一。住宅质量关乎业主切身利益及安全，属于民众非常关切的问题之一。住宅作为一种特殊商品，不仅仅价格昂贵，还是业主赖以生存的居住场所。一旦出现质量问题，其造成的损失会严重影响消费者的经济利益，同时，还会在很大程度上影响消费者的正常生活，甚至威胁生命安全 因此，从风险管理的视角，全面识别住宅质量责任赔偿风险因素，分析其表现及影响，提前建立应对办法，从而规避或减轻风险带来的损失，是一个非常有价值的研究方向，对于完善我国社会救助体系具有重要意义 1 住宅质量责任赔偿相关方 住宅质量责任赔偿相关方主要包括业主（住宅使用者）、建设单位（开发商）、施工单位（施工方）、建设行政主管部门（建委或建设局）、质量检测监督站、房屋质量缺陷损失评估机构、其他责任相关方（勘察设计方、监理单位等）等。相关方之间的关系如图1所示： 图1 住宅质量责任赔偿相关方的关系 2 住宅质量责任赔偿的一般流程 一般情况下，业主（或住宅使用者）发现质量问题后，首先向物业公司报修，物业公司会组织人员对质量问题进行查看，若在其技?g能力范围内，对质量问题进行维修处理，并将质量问题报修信息传递至建设单位（开发商）售后部门；建设单位（开发商）售后部门会组织专业人员对质量问题进行入户查看，若质量问题责任明确为施工所致，且质量问题发生在保修期内，则由建设工程承包单位（施工方）承担保修责任，对于维修方案及赔偿的方式及金额，一般由双方协商确定 若自行协商无法解决，业主可向建设行政主管部门（建委或建设局）所属的质量监督站投诉，由质量监督站依照相关规定进行调查处理；业主也可向法院起诉，由法院对质量缺陷的赔偿方式及数额做出判决。（在诉讼过程中及败诉后，建设单位也可追诉施工方、设计方等，以追究其质量问题责任）由于取证难、程序烦琐等原因，诉讼过程可能十分漫长且耗费心力，业主极有可能放弃该手段维护自身合法权益，自认倒霉 房屋质量争议当事人双方如果协商一致，可以共同委托房屋质量评估检测机构对质量缺陷部位进行质量鉴定或损失评估，并形成评估报告，作为协商解决、投诉处理、法院判决的依据 赔偿方式及数额由协商确定或判定后，就进入执行阶段。在我国，普遍存在质量责任赔偿执行困难的问题 具体住宅质量责任赔偿流程如图2所示： 图2 住宅质量责任赔偿流程 3 赔偿依据 3.1 责任归属及期限 当住宅出现质量问题时房地产开发商要严格遵守《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。同时，若为施工原因造成的质量问题，建设单位可要求施工方履行保修责任，并由施工单位最终承担经济损失的赔偿。即，若质量问题发生规定的保修期限于范围之内时，施工方需依法履行保修义务，针对具体的损失实施赔偿 3.2 赔偿方式及数额 一般情况下，赔偿方式及数额是根据业主与质量责任单位的沟通协商结果进行确定 赔偿方式主要包括质量责任方给予维修、恢复使用功能，责任方给予维修恢复使用功能并赔偿由于质量缺陷导致的经济损失，责任方给予业主修复费用由业主自行修复 针对赔偿的数额，北京市2006年1月1日起施行的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》对其评估程序和方法进行了统一。在对赔偿数额存在争议时，争议双方可协商委托具有房地产估价资质的估价机构，根据房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告、修复方案，对房屋质量缺陷损失评估。我国暂未全面推行房屋质量缺陷损失评估的相关规程 4 住宅质量责任赔偿风险的识别与分析 住宅质量责任赔偿风险，指当住宅工程不符合国家/行业的技术标准、设计文件及相关合同对住宅质量的规定或约定，因而在适用、安全、耐久、经济、环境等方面的性能未达到合同当事人预期，且影响