北京市商品房定价分析报告.pptVIP

* * 北京市商品房定价总结 案例介绍 变量设计 案例数据分析 确定房价的其他考虑因素 * 背景： 商品房的定价是房地产营销策划的关键，但实际上定价的影响因素错综复杂，这些因素究竟是如何共同影响了商品房价格呢？ 数据说明： 本案例根据国内主要门户网站关于正在销售的各个楼盘广告，共获得184个有效数据。其中，每一个数据代表一个时点（2010年8月）正在销售的楼盘。 变量设计 因变量 Y： 该楼盘的主打户型的平均销售价格（万元/平方米） 解释变量： X1：环线位置 X2：装修状况 X3：所在区县 X4：有无地铁 * 因变量Y的分布状态分析 图1：北京市楼盘平均价格的直方图 分析： 由图1可知，北京市楼盘平均价格主要集中在1万-5万，其中，众数为2.5万，平均数为3.18万。可以看出，北京市楼盘平均价格的平均数大于众数，其分布整体呈右偏状态，少部分的楼盘价格偏高。 * X1-X4对房价的影响分析 环线位置对商品房价格的影响 表1：北京市不同环线商品房价格的描述性指标 * 图2：不同环线的商品房价格趋势图 * * 图3：不同环线商品房价格的箱索图 从表1、图2和图3可以看出： （1）北京市的商品房价格随环线的增加而递减（接近线性），其中，2-3环商品房平均价格最高，达4.3万，而6环以外平均房价最低，仅为1.3万。 （2）处于3-4环的商品房价格标准差值为1.549，远高于其他区域的数值，同时箱索图也显示其价格离散程度最高，出现了高位的极端异常值。而6环以外的商品房价格数据最为集中。 （3）2-3环及4-5环区间房价均值小于中位数，为左偏，说明较少部分的房价偏低；3-4环区间房价均值大于中位数，为右偏，说明少部分的房价偏高。 * 装修对商品房价格的影响 表2：不同装修状况商品房价格的描述性指标 图4：不同装修状况商品房价格的箱索图 * 从表2和图4可以看出： （1）精装的商品房品房平均价格为3.784万元，而毛坯的平均价格仅为2.467万元，精装房的价格远远高于毛坯房。 （2）毛坯房的标准差仅为0.58，而精装房的标准差为1.43。从箱索图也可以看出，精装房价格的离散程度远大于毛坯房。上述价格高于7万的房屋均为精装房。 * 区县对商品房价格的影响 表3：不同区县商品房价格的描述性指标 图5：不同区县商品房价格的箱索图 * 从表3和图5可以看出： （1）朝阳的房价均值最高，其次是海淀，丰台，最低是通州。 （2）朝阳区的平均房价标准差高达1.636，数据离散程度最大，超过7万元房价的全部都出现在朝阳区。而丰台区的房价趋近正态分布。通州50%的房价水平都集中在2万左右，有少量偏高或偏低值。 * 地铁对商品房价格的影响 表4：不同地铁状况房价的描述性指标 图6：不同地铁状况商品房价格的箱索图 * 从表4和图6可以看出： （1）从平均值看，有无地铁对商品房价格影响不大，有地铁的商品房价格略高于无地铁的商品房。 （2）无地铁的商品房，其平均价格接近于中位数；而有地铁的商品房，平均价格明显高于中位数，其价格分布呈右偏，说明部分房价偏高。 （3）有地铁的商品房，其平均价格离散程度很大，出现很多高价房。 * 确定房价的其他考虑因素 银行贷款利率政策 税率政策 房地产开发政策 国家其他行政手段（限购） 国家宏观 政策面 土地成本 房屋建造成本（毛坯+装修）银行贷款利率 税费 房地产 开发成本 是否学区房/小区绿化率 医疗便利度 配套商业情况 周边楼盘售价 周边环境 及配套 * 北京市商品房定价总结 （1）总体来说，房屋所处环线位置对房屋产生的影响最大，越接近市中心的房屋价格越高。 （2）朝阳区的房价最高，最低为通州。实际上，由于通州地处5-6环及6环以外，因此造成通州平均房价最低的还是环线位置原因。 （3）精装房的价格明显高于毛坯房，且根据客户群定位的不同，精装房定价空间较大。 （4）有无地铁对房价的影响总体不是很大，但有地铁的房价离散程度稍高。 （5）偏离正常房价的高价房屋，基本都处在朝阳区4环以内精装且有地铁的区域。 * THE END *