地产开发流程与计划管理.ppt

谢谢 Thank * * * 地产开发流程与计划管理 对内： 集团流程 项目公司流程对外： 行政审批各环节 5证 目录 地产开发流程 计划管理的意义 分层分类 操作原则 计划管理 开工 预售证 开盘 精装修市场定位完成 精装修产品定位完成 精装修施工图完成 竣工验收 交房 集团开发流程（节点控制） 项目市场定位完成 项目总规设计完成 项目总规报批完成 拆迁结束 土地证 产品定位 单体方案概念设计（供项目报建用） 单体方案终稿（供设计施工图用） 单体施工图完成 总包招标确定 项目公司建筑施工流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 总平面审查阶段 管线综合审查 单体审查、建筑工程规划许可证 消防和人防专项审查，节能审查、施工图审查 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 质量监督、安全监督施工招投标、监理报建 施工许可证 放线、验线 销售许可证 规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 对外--行政审批 200个公章 近100项收费 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限 建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率,建筑密度,停车位配置要求,这些指标都在这个批复里体现出来 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 总平面审查 修建性详细规划审查，总平面规划图纸审查 建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范 容积率，总建筑面积除以净用地面积 集团现在3级架构，但研发还是抓住的，总平是集团定的，对一个项目成败非常关键，规格也比较高，比如成都项目参与单位有澳洲的，英国的，法国等设计工作室。 比如宝坻项目，易总要求总平重做。已经花4个月基本完成总平审查 管线综合审查 小区给排水管线、强电线路、弱电线路 一下雨小区就变池塘，断电跳闸，断网等 地下不可见的规划 单体审查、建筑工程规划许可证 在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案 落实各空间的大小尺寸 扩初审定，施工图设计，立面效果，配套费，人防，消防 消防和人防专项审查，节能审查、施工图审查 消防人防的规范，建筑节能的规范 施工图审查，建设行政管理部门认定的施工图审查机构进行审查 收费项目，表面市场化，实际垄断性质 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 扰民，生财 质量监督、安全监督 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。 有些城市，质量检测的功能开始市场化 比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目 施工招投标、监理报建 对施工企业及监理的过程把控 施工许可证 施工许可证所需材料是上面全部手续一个汇总。缺一不可。 应对之道---不严的地方先动手 应对之道---拆分，基坑支护许可，地下基础许可，地上部分许可 放线、验线 放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构 规划部门控制建筑是否按图纸建起来的，没超出边线 销售许可证 达到形象进度，各地不一 松的是出正负零 严的到结构的1/3，多层结构封顶 预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算面积。这个叫预测绘。 在竣工之后，到实地测量，就是实测了。还要面积补差，超+-3%，可以退房，烟台商业面临这个问题。 规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。 消防、人防和管线验收，这几项专业的施工单位负责。 建设局竣工验收备案 5证办理 计划管理 计划管理的意义 分层分类 操作要点 项目的战略价值 项目成功=企业成功 做好了项目就是做好了企业，做好企业必须要做好项目。 通过机会和关系取得资源 做好项目 计划管理的意义 项目管理成功的标准： 只有在满足了时间、费用、质量要求并获得项目利益相关者的满意度的情况下，项目才说成功的。这就是所谓“铁三角” 目前地产行业是一个蜜罐行业，费用 质量都很重要， 但成本和质量都不是瓶颈 在地产公司的项目管理中，最重要要管什么？ 第一要管：计划，什么时候开始赚钱。 第二要管：成本，赚钱不赚钱，赚多少钱。 其他的都可以不管，但计划和成本是要管的。 项目管理的战略核心----地产企业6大核心能力： 1把握客户、市场需求 2产品研发 3项目资源获取 4成本规划控制 5