溧阳商业地产项目营销策划报告.ppt

溧阳房地产市场发展状况 图 溧阳房地产投资额度逐年走势 （单位：亿元） 区域房地产市场发展状况 住宅市场： 在燕山南苑、金谷广场、锦绣花园等小区示范效应的带动下，南部新城区居住氛围逐渐被购房者认可； 政府部门的进驻，为新区商品住宅的定位提档升级，目前区域住宅成交均价已超过4000元/平米，有些项目房源甚至接近5000元/平米； 区域房地产市场发展状况 溧阳商业市场发展状况 溧阳商业市场发展状况 从溧阳市总体规划来看，城市呈现出由北向南升级发展的趋势，目前新区作为溧阳新一轮规划和建设的龙头，已经成为新的行政、居住和商业中心。商业也从西大街传统商业区，向以燕山路为轴心的南部新区商业中心转移。虽然大润发在区域有了一定的影响力，但几个商业项目还处于市场培育期，因此整个区域目前还没有联合打造浓厚的商业氛围。 溧阳整体消费能力较强，尤其餐饮消费，消费者注重消费场所的环境，因此该区域具有打造美食街的潜力。 区域商业项目有同质化的现象，集中于百货、美食及配套商业；随着商品住宅市场的不断发展和居住人群的消费需求的不断扩大，商业经营业态必将走向差异化。 区域交通发达，免费停车的大润发已逐渐吸引周边区域的消费群体。 区域典型商业案例 新北中心公园商业示意 公园动态 产品规划建议 重点探讨项目中心商业区的规划 缺点分析 （1） 在交通和客流规划上通过以上对其优点的分析虽然做到了人车分流和商业消费人群的与普通游客的分流，但在对客流的引导上特别是在路线的安排上将普通游客引向商业区的方面有所不足。因为商业存在的最终目的是引发客群消费，这就使得我们要尽一切的可能聚集人气。 （2） 由于“覆土式建筑”存在的建筑特点决定了建筑体的选材上有所限制，必然会导致建筑体在建筑风格的应用的上有所限制。引发了公园内的建筑如何能够更好的融入周边的建筑群体中的矛盾。建议在设计上首先考虑建筑群体的融洽问题，然后对建筑选材手法上做重点探讨，尽可能的规避“覆土式建筑”的缺点。 （3）在新北中心公园的景观上存有3个问题： 1 大面积的应用木制铺装，游客无论在哪个景观结点都能看到这一景观情景，很容易使的游客在视觉上引起视觉疲劳。建议在木制铺装的应用上宜小面积的分区使用或者在某一特定景观结点上专用，以便尽可能的增加扩大公园的绿化 二、对栗阳项目中的百米建筑和周边裙房的建议： 对百米高层的户型要求上以配比合适的大户型、中等户型、小户型以适应在办公和家居上的共同需求，对周边群房而言主要是符合功用上要求即可。在建筑风格和立面上的建议是不脱离于周边建筑群体，在设计上又高于它们，以能够产生形成自己的特色，增强它们的识别性。 中心商业区规划的合理性 （2） 就集中商业的规划布置作重点分析。 1 从商业的建筑角度上看，主要分为两层，地下一层和地上一层，地下层层高在5米左右。货物流动建议用两个单向电梯连接上下两层，以达到与商业人流的分离目的。在地下层还要设置通往停车库的通道，以最大的可能为客流提供最好的便利性；在人流上通过对客流量的估算可以设一个双向楼梯和两个单向自动扶梯，规格以宽度800mm,0.5m/s为宜，在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。 （3）就业态的分布规律提出对集中性部分商业的几点建议仅供参考 1 合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。 2 按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上 ? 3 按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品等就是典型。 4 进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+12”的效果。?? 销售策略 销售形式 分割成小面积商铺产权式销售(主题广场) 铺面上下连动,招商配合产权销售(文化休闲街区) 产权式分割销售 主题广场形式:如3G手机广场\数码广场,以有主题专业广场形式进行产权式销售. 小面积商铺:集中商业面积铺位面积控制在10-50平方米/铺位,以低总价吸