物业管理及案例分析.ppt

业主委员会的义务 ①筹备业主大会并负责向其报告工作；②执行业主大会通过的各项决议，接受所有业主的监督；③贯彻执行督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府对物业的管理事项提出的要求。 三、物业委托管理 （一）物业管理公司的法律地位： 　　1、物业管理公司的概念：是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。 　　2、物业管理公司的法律地位：（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主；（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的；（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。 物业管理公司的权利义务 （1）权利：①根据有关法规并结合实际情况制定管理办法；②依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；③依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专业公司承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 　　（2）义务：①履行物业管理委托合同，依法经营；②接受业主委员会和业主及使用人的监督；③重大管理措施应提交业主委员会审议批准；④接受行政主管部门监督指导；⑤定期向全体业主公布管理费用收支账目；⑥物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。 物业的使用与维护 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。  业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。  法律责任 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。  擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款 挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。  加强物业管理立法，完善物业管理体制 政府对物业管理市场的监督、管理：一是在立法上还须加强；二是民主管理意识仍需加强；三是有的地方政府物业管理体制仍未理顺。 　　（三）物业管理公司的规模效益和科学管理：现阶段的物业管理有几种方式，一种是由开发公司组织成立物业管理公司管理物业，这是未成立业主委员会之前的普遍现象；一种是开发商或业主委员会委托专业物业管理公司管理；一种是由房管部门所属房管所转制为物业管理企业，管理原先已管理的公房。 　　按照规模经济理论，企业只有达到一定生产规模才能形成最佳效益。目前我国物业管理绝大多数仍未形成规模效益，物业管理公司只管一幢物业或一个住宅小区，而清洁、保安、维修、绿化等都必须有专门人才，物业管理成本大，加大了业主的负担。现代化的物业管理急需有规模、上档次的物业管理集团。 常见物业管理纠纷及解析 随着城镇住房制度改革的深入和住宅商品化的不断发展，物业管理在我国逐步推广，物业