物业管理基础(2017.2)1.pptx

物业管理基础 主讲人：李 俊 二○一七年二月 主要内容： 一、物业管理概述 二、物业服务费用 三、物业管理招投标 四、物业服务合同 五、高水平的物业服务 六、客服投诉处理 七、案例解析 湘潭市物业服务协会于2012年6月经湘潭市民政局批准成立，由湘潭市物业服务企业及相关物业管理机构自愿结成的非盈利性社会团体，主管部门是湘潭市房产管理局。协会本着自愿、平等、公正、诚信及市场化、规范化原则，以创新服务、求真务实、扎实工作为宗旨，在行业中进行自律管理与指导协调，积极推进行业诚信建设，精心构筑政府、企业、业主间沟通与协调的桥梁，为物业管理事业健康、稳定发展奠定良好的基础。 截止2016年底，我市物业服务协会共有会员单位184家，其中，一级资质企业5家，二级资质企业22家，三级（包括暂定三级）资质企业134家，外来物业服务企业备案23家。实施了物业管理的项目有650余个，管理面积达4000余万平方米，其中住宅管理面积占60%以上，有从业人员5万多人。 湘潭市物业服务协会简介 电话：0731第一章 物业管理概述 （一）物业 1、含义：是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 2、分类（按使用功能）： 居住物业 商业物业 办公物业 工业物业 其他用途物业 一、基本概念 （二）物业管理 1、含义 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、要点： 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域的环境卫生和秩序进行维护。 二、基本内容 （一）按照服务的性质和提供的方式 1、常规性的公共服务 是物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。 （1）房屋建筑主体的管理 房屋基本情况的掌握 房屋修缮及其管理 房屋装修管理 （2）房屋公共设备、设施的管理 各类设备、设施基本情况的掌握 各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理 （3）环境卫生的管理 （4）绿化养护 （5）公共区域的秩序维护 （6）配合消防管理 （7）车辆道路管理 （8）相关档案资料的管理 （9）公众代办性质的服务 2、针对性的专项服务 指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 （1）日常生活类：衣、食、住、行 （2）商业服务类 （3）文化、教育、卫生、体育类 （4）金融服务类 （5）经纪代理中介服务：物业市场营销与租赁，房产评估、公证，其他中介代理 （6）社会福利类 （7）其他服务 3、委托性的特约服务 是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 比如单独为某户业主家提供的保洁家政服务、家用电器维修服务、工程施工等。 三、物业管理的基本环节 根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分四个阶段： 物业 管理 前期管理 承接查验 早期介入 物业管理各阶段示意图 早期介入 前期管理 内容作用不同 建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。 物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。 服务对象不同 服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。 服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 1、早期介入与前期管理的区别 （一）、早期介入 2、早期介入的作用 优化设计； 有助于提高工程质量； 有利于了解物业情况； 为前期物业管理作充分准备； 有助于提高建设单位的开发效益。 （二）、新建物业承接查验 物业的承接查验—— 是指物业服务企业对新接管项目的物 业共用部位、 共用设施设备进行承接查验。 类型： 1、物业的承接查验的概念与类型 新建物业的承接查验 物业管理机构更迭时的承接查验 2、承接查验的主要内容与方式 （1）承接查验的主要内容 1．物业资料 2．物业共用部位 3．共用设施设备 4．园林绿化工程 5．其他公共配套设施 （2）承接查验的方式 核对方式 观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。 使用查验：通过启用