物管整改方案文档.doc

目? ? 录 第一章 整体管理方案策划 1 一、项目调研 1 二、管理目标——构建“文化社区” 2 （一）倡导“全员参与”的管理文化 2 （二）推广“平等互动”的服务文化 2 （三）营建“和睦亲善”的社区文化 3 （四）塑造“亲和人文”的环境文化 3 三、龙车辇社区管理模式 3 四、拟采取的管理服务措施 4 （－）实施“质量、成本双否决”运作机制 4 （二）建立“加油站式”的员工培训机制 4 （三）实现与城市商业住宅区的资源共享 5 （四）建立“物业管理信息岛” 5 （五）倡导开放式的管理服务 5 （六）提供个性化的装修套餐服务 6 （七）构建服务平台——客户服务中心 7 （八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 7 （九）管理体系的全面整合和提升 7 （十）致力于共用设施、设备的循环改进 7 （十一）引入直饮水系统（远期目标） 7 第二章 管理机构设置和规章制度 8 一、机构设置、部门职责等 8 （一）机构设置 9 （二）管理框架的组织框图 10 二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 13 (一)管理规章制度 13 (二)岗位工作标准 13 (三)考核办法及落实措施 13 (四)近期目标和远期规划 14 三、物业用房经营及折旧方案 15 （一）物业用房的配备和利用 15 （二）办公设备配备 16 （三）办公设备、设施折旧安排 17 第三章?? 管理人员的配备和管理 18 一、人员配备及培训计划和内容 18 （一）“龙车辇社区”人员配置表 18 （二）员工基本培训方案 19 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 20 （一）录用 20 (二)考核 20 (三)员工奖惩 21 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 21 (一)仪表 21 (二)行为 21 （三）态度 22 第四章 企业创优规划和具体实施方案 23 一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 23 二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 24 三、市政等公共设施管理具体实施方案 27 四、环境卫生的具体实施方案 28 五、绿化养护管理的具体实施方案 29 六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 30 七、各类管理档案的建立与管理 32 第五章 社区建设 32 一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 32 (一)文明社区创建工作 32 （二）社区活动的设想及活动计划 33 （三）社区活动的制度 33 （四）场地安排 33 二、支持、配合社区居委会工作 33 第一章 管理服务的整体设想与策划 一、项目调研 【是河东区推进城乡一体化，历时两年精心建设重点打造的项目，是汤头街道土地综合整治项目中的七大社区之一，也是汤头街道作为市级优先发展重点镇着力打造的一个重点项目，更是河东区新型农村社区的样板龙车辇社区建设总投资 2.3亿元，占地面积300亩，总建筑面积25万平方米，建设居民楼55栋，公建楼5栋，安置1975户，5600余人是河东区推进城乡一体化，历时两年精心建设重点打造的项目，是汤头街道土地综合整治项目中的七大社区之一，也是汤头街道作为市级优先发展重点镇着力打造的一个重点项目，更是河东区新型农村社区的样板 （1）整体业务工作流程 ???　?????????? 　????　?????????? 　????????　?????????? 　????　?????????? 　????　?????????? 　????　???? ????　????　????　????　????　???????　????　???? 　????　????????????　????　???　????　????　????　????????????　????　 ??　????　??? 　????　????　????　????　????　?????? 　????　???????? ??? ??? 　????　?????????? 　???? ????　?????????? 　????　?????????? 　???? ??　?????????? 　????　?????????? 　??????　?????????? 　????　???????? ①保安服务24小时运转；②清洁服务全天8小时标准化保洁；③维修服务24小时报修制，装修管理；④社区文化活动定期开展；⑤咨询投诉接待、各类便民服务；⑥各类档案建立管理；；⑦各岗位人员的培训考核；⑧星级绿化养护。 （2）各项具体业务工作流程 1)物业验收接管程序；2)办理入住程序；3)住宅装修管理程序；4)档案建立管理程序；5)住户投诉处理程序；6)各业务工种安