现有物业纠纷分类.doc

现有物业纠纷分类 一、物业交接： 1、首先是一些交接遗留下来的问题。由于新物业进驻时，小区部分电力系统、绿化、地下管网的图纸没有拿到，致使后来许多维修工作无法开展，这也是业主们意见最大的地方。 其次是物业用房问题。老的物业迁走后，小区的110号物业用房被开发商收回，至今仍未交接。“由于没有住房，我们的保安只能住在地下室，这种住宿环境使我们很难留住招来的保安。保安流动过快，无法熟悉周围的环境，不利于提高服务的质量”。 “物业的交接本身就是一件细致而繁杂的事情，而在当时那种激烈冲突、对立情绪严重的情况下，想要完好履行这一程序简直是不可能的，这也是造成如今这些久拖不决的后遗症的原因。”大爷大妈当门卫，业主自荐看锅炉。明天上午馨莲茗园已进入业主自管的第二天，由于新老物业交接不畅，有关部门正式责令该小区临时进入业主自管状态。而这样的“真空期”至少还要持续3天。当天晚上，为缓和矛盾，宣武区房管局责令新物业和保安暂时撤离，小区由业主进行自管。馨莲茗园正式进入“无物业”时期。美丽园的业主王先生告诉记者，一直以来美丽园的业主们就分为好几个阵营。随着鸿铭物业的突然撤出，各派之间的矛盾被进一步激化。如今已过去一年多了，但许多当事人之间的积怨并未消除。“曾经争得面红耳赤，如今却在小区里时常见面，他们心里的滋味，大概只有自己才清楚吧！”王先生说。，“对大多数业主来说，他们买房子不是来当维权英雄。特别是那些维权积极分子一定要明白这一点。大家首先要过一个安定的日子，然后才是其他”。物业公司与业主，原本应该是服务与被服务的关系，然而今天在我们身边，原本应该双赢的两方却经常站到了对立面上。诉讼并不是处理物业纠纷的最好办法，不少小区虽然没有发生任何的诉讼，但是同样解决了很多问题。业主虽然胜诉了，但在这场官司中没有赢家。小区的未来，一方面系于物业与业主的成功沟通，另一方面，更重要的是有赖于邻里和解。“诉讼是最后的一个手段，很多矛盾是需要谈判和妥协的，要给对手留面子，更需要一种处理人与人之间关系的智慧。” 物业“新旧交替斗争”中 小区业主“制度创新” 朗琴园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)首次引入“信托契约”概念——— 　　朗琴园 　　朗琴园昨天成了“第一个吃螃蟹”的社区。在该小区新旧物业交替之际，业主们首次将“信托契约”的概念引入到小区的物业管理当中，物业管理费用的支付者———全体业主以“受益人”的身份出现在物业管理合同中。由此，因物业引发的小区公共利益的不良行为，单个业主就可行使诉讼权利，而以前，则需要以业主大会的名义提起。 　　■新老物业最终平安交替 　　昨天上午10点，记者在进入朗琴园时，入口处的保安已经在检查进出者的出入证，嗅不出任何新旧物业交替时的“风吹草动”。据该小区业委会主任朱学金介绍，原定于昨天进行的新老物业交接，因为原物业中房恒通物业公司相关人员突闯业委会会议，而被提前到11月18日的下午两点。10分钟内，旧的物业及保安被兵分8路的业主们“请”出社区。 　　■单个业主可起诉物业 　　纵观此次将由开发商指定的前期物业“请”出去、将自行选聘的后期物业“迎”进来的整个过程，朗琴园的业主及其业委会有着可供其他小区借鉴的几点创新。 　　最大的创新当然在于已经即时生效的、由委托人（业主大会）、受托人（嘉浩物业公司）及受益人（全体业主）三方订立的《小区物业管理权信托契约》。在以往的物业管理合同中，只涉及订立合同的甲乙双方，甲方或者是开发商或者是业主大会，乙方为物业公司，而真正的交纳物业费的单个业主（丙方）反而被排除在合同之外。“实际上如何保护丙方的权利才是物业管理中最需解决的问题，把单个业主排除在外，使得业主们在物业公司面前人微言轻，只能发发牢骚，很难行使其监督和约束物业公司的权利。”朗琴园业委会法律顾问孟宪生指出，经过几年的“上下求索”，发现《信托法》依据下的信托契约中天然的就有着甲乙丙三方的权益制衡，把它移植到物业管理中最合适不过。于是想到为朗琴园订立了《小区物业管理权信托契约》。 　　“在物业管理中，实行信托契约，最大的好处是落实了业主行使权利时程序上的问题。以往业主们的权利虽然无数次被提及，但作为业主个体根本无从下手。如今就好比业主们个个手执尚方宝剑，有必要时就可以挥斩下来！”另一位社区问题专家舒可心进一步地解释道，以往单个业主是无法就公共利益问题对物业公司提出诉讼的，只能是通过业主大会决议通过，以业主大会的名义提起诉讼，程序麻烦、费时费力。而确立信托契约关系后，首先，依据《信托法》，作为受益人的单个业主与委托人业主大会享有同样权利，这意味着单个业主也可以随时拿起法律武器。据了解，在物业管理中引入信托契约概念的，朗琴园为全国首家。 　　■业委会有了保安的人事任免权此外，业委会握有物业保安的人事任免权，使保安成为业主们的“兵”。朱学