2009年12月房地产企业研究报告.pdfVIP

1 目 录 本月视点 1 一、土地——土地市场热度达到高点，企业规模与利润并进 2 1、概述 2 2、区域分布分析 2 3、城市能级分析 2 4、突出企业点评 3 5、重点地块点评 3 二、供应——企业新增供应小幅萎缩，总量趋平稳 4 1、概述 4 2、区域分布分析 4 3、城市能级分析 5 三、销售——企业全年业绩优于去年 5 1、企业月度销售数据分析 5 四、融资——融资规模出现紧缩，保险资本逐步深入 5 2 30 企业名单说明：本报告研究的30 企业，是根据企业在中国大陆的影响力而选择。从企业的上市 情况主要分为四大类：H 股、新加坡股、中国大陆上市企业以及非上市企业。 H 股上市的企业：世茂房地产、碧桂园、中国海外、合生创展、绿城中国、龙湖地产、恒大地产、 上海复地、华润置地、雅居乐地产、富力地产、远洋地产、瑞安房地产、九龙仓、和记黄埔、长江 实业、河南建业和首创置业，共16 家企业。 新加坡上市企业：仁恒置地，共1 家企业。 中国大陆上市企业：万科地产、金地集团、招商地产、保利地产和新城地产，共5 家企业。 非上市企业：绿地集团、福建融侨、大华集团、世纪金源、中信地产和星河湾，共8 家企业。 3 本月视点 2009 年 12 月房地产行业再次陷入政策调控之中，目前国家已经明确提出要抑制房价过快增长。降低 房价成为2010 年的核心调控思想之一。一系列针对房地产行业的密集调控政策相继出台，表明房地产行 业政策环境已转向从紧。 图1-1：2009 年1-12 月典型企业新增招拍挂土地储备价量走势图 事件 内容要点 中央经济工作会议 淡化 08 年房地产支柱产业地位的提法 12 月 9 日国务院常务会议 个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年 12 月 14 日国务院常务会议 出台四项措施遏制房价过快上涨 财政部、国土部等五部委《进一步加强土 明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年， 地出让收支管理的通知》 特殊项目可以约定两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%。 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 但是政策在收紧的过程中，也存在变数： 其一，政府旨在防止泡沫扩大、维护房地产行业健康稳定发展，并没有全面打压房地产的意图。一方 面仍然优先考虑居民合理的住房需求，以保证房地产消费和投资；另一方面优先考虑保障性住房建设，该 政策对拉动投资较为直接，且符合政府的民生导向。 其二，从房地产对 GDP 的贡献来看，也决定了未来政府在选择和实施调控政策时必须考虑政策收益 和成本。一旦明年出口和消费仍低于预期，经济形势再度恶化，不排除房地产政策再度转向的可能。 第三，地方对土地财政的依赖。地方政府奉行卖地财政有着错综复杂的背景，非一时可以解决，地方 与中央对房地产的不同态度决定了调控政策的落实力度和空间相对有限。 因此基于目前国家新一轮针对房地产行业的宏观调控来看，此次调控对于 2010 年房地产企业的影响 仍尚不能确定。 1 一、土地——土地市场热度达到高点，企业规模与利润并进 1、概述 2009 年12 月30 企业拿地热度回归至 10 月水平，新增土地储备量较上月明显上升，新增土地款增至 全年最高点。根据CRIC 系统监测显示，12 月30 企业共新增37 个土地储备项目，新增总建筑面积1276.35 万平方米，环比上月增长 130%。从 30 企业新增项目支付的土地费用来看，本月新增项目土