2010年11月中南镇江地块可行性研究报告（上）.ppt

*/145 板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游 润州区因为万达、万科等几大项目的支撑，在1-10月的销售中，超过丹徒排在全市第一，销量达到37万多㎡，占据主城的三分之一多；丁卯区在售项目较少，整体销售量只有10万多㎡，该区域目前在售的主要项目为永隆城市广场。 润州区成交均价达到7088元/㎡，远远高于其他各区，比第二高值京口区高出19.5%，丁卯区虽成交量较少，但成交均价还是达到了5463元/㎡，该区随着房地产市场的逐渐成熟，销售价格也在一路走高。 2-1 镇江房地产市场综述 */145 新政影响：5月成交量价齐跌，价格6月达最低，销量7月触底，随后量价齐升，9月销售均价达新高5426元/㎡ 2010年，镇江整体市场的销售随政策影响而变化，4.15新政之后，销量持续下降，直至8月开始回暖，到10月，销量达到今年最高值41.4万㎡。9月底政策再次收紧，市场对于新政的消化还需一定时日，因此，10月的销售数据尚未体现。 2010年的销售价格也出现了一定的起伏，6月出现了今年的最低值，但到7月则快速上升，到9月达到了最高值5426元/㎡，10月略有下降，降幅为2.4%。 2-1 镇江房地产市场综述 */145 镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究 2 镇江房地产市场研究 */145 商业分布：现有商业项目多集中于市中心，在售项目较少，丁卯专业市场型商业项目较为集中 镇江市中山路是城市商业走廊，很多地标性商业、银行、酒店等建筑都分布在中山路两侧，同时以中山路为轴线，连接了多条南北向商业街，分成多个商业中心：以大市口为核心，分别有大润发、解放路、大西路等多个商业区。 长期以来，镇江市以大市口为中心的商业中心占主导地位，近年来，“大润发” 周边的商业氛围逐渐形成，而大西路是镇江老的传统商业街，随着市中心的转移，此片区的商业氛围较之以前明显冷清。 与主城商业中心相互补充与协调的还有九里街、牌湾和丁卯等商业次中心，目前还处于发展初期。 目前，丁卯集中了镇江食品城、义乌商品城等几大专业市场，而市区典型商业项目为万达广场。 商业市场 牌湾 商圈 大市口商圈 九里街 商圈 丁卯 商圈 2-2 镇江商业市场概况 */145 大市口商圈：以大市口为核心，周边分布有大润发、解放路、大西路等商业区 大市口商圈：以“镇江商业城”和四星级“镇江国际酒店”、八佰伴、太和广场为代表，消费者认可度非常高。以区域内的“镇江商业城”为代表的商业消费量将近镇江整体商业消费的1/3。正在建设的苏宁广场，也将成为镇江新的地标，届时将提升镇江商业的综合实力。 大润发：以大型超市带动消费，人气较高，已形成了餐饮、百货、家电等为一体的商业模式，商业氛围浓厚，但服装类经营效果较差。 解放路：紧邻大市口，受其辐射，有良好的商业氛围，商铺价格、租金接近大市口。 大西路：属于老城区，无大型商业中心，缺乏支撑已逐渐失去活力。 大市口 大润发 解放路 大西路 解放路 苏宁广场 大润发 2-2 镇江商业市场概况 */145 九里街商圈：以红豆广场为依托，商业氛围正在逐步成形，未来将服务于滨江高档居住区 九里街商圈：处于郊区结合部，早期只有零散的沿街门面等，没有较为成熟的商业配套。 随着香江花城的进入，开发商出于项目配套考虑，加之政府规划，建立了红豆购物广场，成为区域内的大型商业综合体，有大型超市、影城、电器专卖店、餐饮等业态，带动了区域内商业氛围的形成。 未来随着房地产业的进一步发展，区域商圈也将日益成熟。 2-2 镇江商业市场概况 */145 丁卯商圈：商业供应分为两大类，一类是以沃尔玛为中心的商业配套，一类是集中式的大型专业市场 丁卯商圈：丁卯商业次中心的形成是城市建设、房地产开发的结果。四通八达的交通网络，新兴楼盘的开发建设，让丁卯片区人口快速增加，从而促使了商业发展。丁卯商圈主要以沃尔玛为中心，围绕沃尔玛进驻了KFC等知名商业。 在沃尔玛主力店的带动下周边的商业正在快速成长中。另外政府规划五大专业市场、纬五路商业街、科技园及园区商贸等综合商业形态将会促进此区域形成城市商业副中心。 目前区域内有镇江食品城、亿都家居、亚太广场、义乌商品城等几大商业项目，进一步促进了丁卯商圈的形成。 2-2 镇江商业市场概况 */145 2-2 镇江商业市场概况 销售量价：商业发展迅速，09年受丁卯专业市场热销影响，年成交面积激增至66.6万㎡，均价降至5988元/㎡ 2006年之前，镇江商业项目几乎空白，随后发展迅速，07年销售面积就比06年翻一番，到2009年更是达到创纪录的66万多㎡，短短4年内，成交量上涨了9倍多，主要由于丁卯、句容、丹阳等地快速成长，09年丁卯地区的亚太、义