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2009年长沙开福区青竹湖地块·市场研究及开发定位报告II
目录
第三部分 竞争市场分析 1
壹、开福区地产调研 1
一、开福区整体情况1
1、开福区交通发达 1
2、开福区经济较弱2
3、开福区土地资源优厚4
4、开福区房地产投资比例高 5
5、开福区商业地产价格较低 6
二、开福区商业中心简介7
1、伍家岭商业中心——北部唯一商圈，发展前景好7
2、正在发展的四方坪商业中心 11
3、以商贸旅游为商业主导的黄兴北路片区 13
4、未来商业中心——捞霞商业中心14
5、商品房价格比较 16
三、开福区商业规划 17
1、商业体系规划 17
2、特色商业街规划 17
3、大型批发市场规划 17
4、主要零售业态建设规划 17
5、物流配送中心规划 17
四、开福区商业地产研究分析 18
1、提高居民收入水平 18
2、集中地区商业，开发大型商业项目 18
3、加快旧城改造 19
4、合理定位，发展优势项目 19
贰、市场竞品调研20
一、开福区楼盘市调汇总表20
二、开福区市场诉求分析24
三、楼盘供应去化分析26
四、去化特异楼盘优劣势点评分析27
1、湘江世纪城销售优势27
2、天健芙蓉盛世销售优势27
3、世纪春天销售劣势28
4、华江乐天花亭、嘉年华江景阳光、湘江壹号共同销售劣势28
5、湘江壹号各别销售劣势28
五、房型供应结构分析29
六、房型面积供应去化抽样分析30
七、价格分析31
八、各项目外观效果及户型设计分析32
1、各项目外观效果分析 32
2、各项目户型设计分析 37
叁、项目开发定位研究 54
一、项目开发背景54
1、项目立地条件汇整 54
2、项目立地条件分析 54
3、项目周边条件现况及分析 56
S
二、项目 WOT分析 57
优势（S）57
劣势（W）58
机遇（O）60
威胁（T）61
SW 汇整分析62
项目 OT
三、开发主题主要战略思想成因列举63
四、开发及产品借鉴——万科产品系列的产生背景64
1、万科金色、魅力系列的环境条件及产品定位分析比对表 65
2、本案与万科魅力系列比对及分析 66
3、无锡万科魅力之城规划借鉴 67
4、万科魅力系列标准产品 68
五、建议开发定位及主要战略思想70
肆、项目产品定位建议71
一、建筑形态及外立面设置建议71
1、项目建筑形态及外立面相关战略思想汇整71
2、建议使用产品花园洋房72
3、花园洋房的特殊产品力汇整 81
二、户型设置建议 83
1、项目房型设置相关战略思想汇整 83
2、房型面积及结构建议 83
3、建议户型概念 84
伍、后期工作执行方案内容提列 87
长沙开福区青竹湖地块·市场研究及开发定位报告 II
长 沙 四 象 策 划 咨 询 / 建 筑 工 程 设 计 有 限 公 司 Chang Sha Si Xiang real estate information service Co.,LTD
湖 南 · 长 沙 解 放 中 路 1 9 9 号 有 色 图 书 馆 3 F · 4 1 0 0 1 1 T e l : ( 0 7 3 1 ) 4 8 9 5 6 0 0 F a x : ( 0 7 3 1 ) 4 8 9 0 1 3 5
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