2010年11月中南镇江地块可行性研究报告（下）.pptVIP

*/145 各物业类型价格测算 6-2 禹山北路地块投资测算 物业类型 第一年售价 （元/㎡） 第二年售价 （元/㎡） 第三年售价 （元/㎡） 第四年售价 （元/㎡） 第五年售价 （元/㎡） 均价 （元/㎡） 小高层 6700 7236 7815 8440 9115 7861 商业 8500 9180 8840 物业类型 建筑面积（㎡） 保守销售均价 小高层 578100 6700元/㎡ 商业 16800 8500元/㎡ 通过市场调研，结合地块经济指标及情况分析，对项目物业类型及静态销售价格测算如下： 销售价格按年均涨幅8%计，该项目五年内的动态销售价格，其中住宅部分销售周期控制在五年左右，商业部分60%作为销售考虑，总面积为10800㎡，销售周期做2年考虑，测算出其动态价格及均价如下： */145 财务敏感性分析 6-2 禹山北路地块投资测算 设定项目利润率为15%左右，测算出可承受的土地价格为319万/亩，以此为基数，当土地价格每上下浮动5万/亩时，测算出对于项目利润率的影响。 土地单价（万元/亩) 309 314 319 324 329 土地单价（元/㎡) 4635 4710 4785 4860 4935 土地费用（万元） 163098 165737 168376 171015 173654 成本（万元） 359877 362764 365652 368539 371426 销售收入（万元） 469296 税费（万元） 48572 总成本(万元) 408449 411336 414224 417111 41999 利润（万元） 60847 57959 55072 52185 49297 利润率（％） 16.91% 15.98% 15.06% 14.16% 13.27% 由上表可知，当土地价格每变动5万/亩时，对利润率的影响约为0.9%。 本项目利润率保持15%以上，拿地价格应不超过319万/亩。 */145 7 综合结论 */145 城市层面与板块层面 镇江城市： 综合城市资源、城市发展格局、宏观经济运行状况、城市发展机遇等多方面因素，我司认为，镇江区位优势独特，拥有自然、历史、交通、旅游等诸多优质资源，具有先天的资源优势和巨大的发展潜力。但在城市发展过程中，由于规划不确定性较强、政府执行力度偏弱，城市建设在苏南地区处于落后地位，宏观经济明显低于江苏省沿江其他城市。 随着沪宁城际、京沪高铁的建设，大交通格局的成型，新一轮城市规划明确了城市发展方向和发展重点，城市面临新一轮发展机遇，具有较大的发展空间。 滨江板块： 该板块紧邻市中心，交通便捷、配套完善，作为城市优质资源最集中的区域，滨江板块在镇江城市发展中处于优势地位。在最新的镇江北部滨水区规划中，滨江板块作为城市大型居住区，未来将成为房地产开发的热点区域。其优越的地段位置、良好的生态自然环境和历史人文资源，使其成为镇江成熟的高档居住区，板块销售价格高于其他片区，板块未来发展具有较大的潜力。 丁卯板块： 丁卯板块作为镇江“最老”的新区，其发展已经历18年历史，由于规划的随意性较大，且执行力度较弱，丁卯片区发展一直较为缓慢，近两年随着沃尔玛的进驻，丁卯商业氛围渐浓，片区发展逐步成熟。作为老工业区，丁卯重点发展化工、造纸、电子信息等主导产业，区域内产业人群聚集。按照最新的镇江科技新城规划，丁卯未来将成为高科技产业聚集的城市新区，是镇江城市东部中心区。 目前镇江科技新城规划仅明确了5.2平方公里核心区的建设，丁卯片区20平方公里规划停留于概念规划阶段，未来的执行力度及实施进度尚无法明确。区域发展仍存在较大的不确定性。 7 综合结论 */145 项目层面 基于对城市及板块的分析基础上，综合考量三幅地块的优劣势以及开发风险，我们建议重点优选大东造纸厂地块和虞山北路（南/北）地块，而放弃丁卯城市综合体地块。 大东造纸厂地块： 地块紧邻市中心，地理位置极佳；北邻内江、周边拥有北固山、焦山、象山等自然生态资源，环境优势独特。从先天资源层面看，该地块具有得天独厚的优势。 在肯定地块优势的基础上，不可忽略地块存在的问题。1.3的容积率和严格的限高，必然带来产品规划方面的诸多限制。 地块的优势也必将加大企业拿地成本，造成利润空间的相对受限。 同时，周边项目均为大盘，存量及未来上市量较大，且周边项目及周边已成交地块拿地成本较低，市场价格存在较大弹性空间，一定程度上对本项目造成竞争压力。 最后，该地块与中南世纪城同处滨江板块，物业类型存在部分重合，也将形成直接竞争。 拿地价格建议： 基于对地块周边土地市场的价格判定，区域土地成交均价155万元/亩，成交最高价261万元/亩。 采用假设开发法，在对项目未来售价进行预估的前提下，保守测算项目利润率在15%时，本地块的最高承受价在322万元/亩。 7