2012商业物业治理长大新形式及对策.doc

商业物业管理企业发展现状及对策 中国物业管理行业自深圳起步已30多年，物业管理企业由什么物业类型都能管的粗放型物业管理企业逐步向细分类型的精专物业管理企业转变，物业管理企业按所管物业的使用性质来区分，大致区分出现有物业管理企业的两种类型：一是住宅类物业管理企业，二是商业类物业管理企业。相对于住宅类物业管理企业的发展规模与精专程度而言，商业物业管理企业的发展相对滞后，现就国内的商业物业管理企业的存在问题归纳如下： 一、商业物业管理发展水平地区发展不平衡。由于中国东西、南北的区域经济发展水平差异，东南沿海地区的住宅、商业物业开发建设比其它区域发展的相对要好，作为其依附产业物业管理行业也同步发展处于领先优势，相比住宅物业管理的地域差别而言，商业物业管理的地域差别更为严重，经验、人才都呈现由动东南沿海地区向各地输送的趋势。 二、高端商业物业大部分由外资物业五大行管理。一线城市的标杆高端商业大厦、商业广场大部分由外资五大行管理，高端商业物业被五大行分割，原因如下：一方面城市高端商业大厦由外资投资开发或以外商为主要招商对象，外资一直与五大行合作，对五大行的管理服务认可程度高，另一面国内物业规模资质较高的物业企业在高端商业物业方面的管理经验、专业水平仍然不够，国际认可程度低。但是五大行的管理费用普遍偏高，成本支出巨大，也让很多开发商和客户合作望而止步。 三、商业物业管理自建企业众多，管理规模、水平有限。纵观国内一线二线城市，很多开发商建设的商业物业都是自建物业管理企业管理，除万达、富力以规模效应走出自己一套的独特的管理模式之外，众多中小开发商自建的商业物业管理企业的管理规模与专业水平相对落后，独立物业管理企业在商业管理方面也因缺乏高端商业物业管理系统经验不能成为中小商业物业开发商的首选，万达、富力自建物业企业的发展模式，靠开发商的无限支持，并不能成为行业通用标准化成功模式，再则企业的待遇相对优越，其培养人才的相对稳定，所以万达、富力商业物业管理模式对商业物业管理企业的行业借鉴、经验复制和人才交流来说，意义有限。 四、商业物业管理专业服务受制于外包商规模、资质、品质。物业管理企业的未来发展趋势是集成运营模式，很多专业性服务都将外包于专业配套服务商，比如机电维保、清洁、绿化、安全管理，商业物业管理目前在清洁、绿化、安全管理专业服务公司的选择方面可以与住宅物业管理市场资源共享，但在机电设备维修保养的服务商选择方面，商业物业管理企业的要求远远高于住宅物业管理企业，可机电保养服务商的专业技术、诚信度在行业内认可度普遍较低，商业物业管理企业在这方面的服务商可选择面非常小，所以商业物业管理企业在一些地区的服务水平的难于提升很多是受制于地区的各项服务商的整体水平。 五、商务经营服务缺乏多样性，统一性。商业物业管理除了基础服务以外，商务配套服务的便利性和多样性也是客户满意度的一个重要方面，商务配套服务开展一方面可以更好地满足商户的服务需求，另一方面也能为商业物业管理企业创收。目前，商业物业管理能提供的商务服务往往局限于打印传真、会议、票务等几项，在办公自动化、人力资源等诸多高端商务服务方面缺乏开发配套服务商及服务资源系统的整合。 六、商业物业管理高端人才匮乏。商业物业管理相比住宅物业管理，基础服务的标准要高很多，特别是高端商业项目，其管理服务要求往往普通的物业企业管理人才难于满足。高端商业物业管理人才除要求对基础服务非常精专以外，对其经营管理意识的要求也比较高，甚至还要求有招商、五星酒店管理经验等。商业物业管理高端人才在市场上价高难求，是众多商业物管企业发展之痛。 面对目前国内商业物业管理的问题现状，商业物业管理企业该如何应对？笔者提供以下几点建议，以供参考： 增进企业交流，促进行业发展。商业管理企业应积极响应行业协会组织的旨在促进企业间交流的活动，企业之间应加强理念交流、新技术交流，相互探讨，共同促进行业的整体发展，促进区域发展的水平缩小。 培养人才，提升企业服务水平。在行业发展中阶段，企业之争就是人才竞争，商业管理企业应重视商业物管人才的培养，对基础管理知识丰富扎实的人才，要系统的进行高级管理理念培训，促进管理层管理理念与国际接轨，促进管理层的适应能力、研发能力，把高级的管理理念运用到日常管理中，整体提高工作效率、提升企业的服务水平。可培训高级管理理念比如目前国际流行的目标管理、绩效管理、项目管理等。 引进新理念，创新管理模式。企业除了要加强对自有人才的培养，也要加强对国内外行业先进商业管理理念的学习、引进，外企对楼宇智能化的应用一直比国内超前，作为企业我们要积极学习借鉴，用新科技、新理念创新管理模式。 开展商务经营服务，为企业创收。企业的盈利是企业的生存之本，商业物业管理企业开展多项的商务服务项目经营服务不但会提高商户的满意度，也能促进企