太原南内环街酒式公寓项目剖析.doc

太原南内环街酒式公寓项目 商 业 策 划 书 山西汇哲酒店管理有限公司 中国.山西 2016.12 目录第一章总论 1、1项目概况 1、2项目提出的背景 1、3 进度计划 第二章市场调研及前景预测 2、公寓的情况介绍 2、目前已经推出和即将推出的可比项目分析 2、本项目与其他项目相比较优劣势分析 第三章项目定位 3、1主题定位 3、2功能定位 3、3市场定位 3、4项目建设方案及规划设计定位 3、5价格定位 3、销售方式定位 第四章营销策略 4、14、2 4、提高回头率的措施4、销售激励制度第五章投资估算和资金筹措 5、1投资估算 5、2资金筹措 第六章财务与 6、6、 第七章结论总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。市酒店式公寓，低者月均12美元，最高的在5美元左右，大多数定价为20-30美元／。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员，他们在工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在0-80平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。项目概况酒店式公寓回收成本快、风险小，有良好的市场前景，因此在的供应总量不断增加。。 目前，酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%项目提出的背景进度计划市场调研及前景预测情况2010年以来，旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。20年前两个月，人数和旅游外汇收入再创历史新高，分别达到156万人次和5.3亿美元，实现增长4.5%和8.5%；旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。目前可比项目分析 太原融心智选公寓 428元/天/间7天起租 105建面 两室4人居 华夏传承 280元/天/间30天起租 75建面 一室2人居 太原住吧公寓 198元/天/间30天起租 42建面 一室2人居 太原都市优居公寓388元/天/间7天起租 160建面 三室6人居 花住园林VIP 428元/天/间7天起租 110建面 两室4人居 优家house公寓 458元/天/间7天起租 143建面 三室6人居 长风商务区无霾公寓338元/天/间7天起租 57建面 一室2人居 太原紫台公寓 268元/天/间7天起租 50建面 一室2人居 太原弗瑞德 358元/天/间15天起租 70建面 一室2人居 住家国际公寓 358元/天/间15天起租 102建面 两室4人居 酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。 与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况，从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等，由于一些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。 本项目拟订的价格与服务设施 项目名称 租金水平（人民币/月*套） 使用面积 户型 （本项目） 2500—9000 20 – 60 1—2居 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2、便捷的交通：距离太原站、太原南站、武宿机场都比较方便，同时通过地铁线到达太原最繁华的亲贤街、长风商务区