房地产与经济周期股票等关系解密.pptxVIP

;文章结构; 一、ＯＥＣＤ国家房地产周期情况;１．房地产周期的总体情况;２．ＯＥＣＤ国家房地产周期特点;二、房地产周期与货币政策;;（１）资产价格并未纳入央行货币政策目标;降低利率;（２）房地产周期与货币政策往往紧密相关;;文中的Ｍ３季度同比增长为季调数据。 ＯＥＣＤ国家的经验表明： 　 货币供应增速Ｍ３在实际房价峰值前的１－３个季度就已经达到高点。 在实际房价达到峰值前后，货币供应增速Ｍ３往往快速下降。货币增速的持续下降往往会持续３－５个季度。 在房价达到高峰阶段后的货币供应增速Ｍ３要显著低于实际房价达到高点前的增速；;;;三、中国房地产市场下跌判断;在分析当前房地产周期前，简要回顾一下９０年代初那次房地产周期是有一定参考意义的。 从这次房地产周期来看，当时的房地产市场刚处于起步阶段，还远未成熟，政府的调控也充满了“大跃进”式和“急刹车”式的色彩。; （１）房地产的兴起 （２）调控政策出台的背景 （３）房地产调控政策;（１）房地产的兴起;（２）调控政策出台的背景; 房地产市场是宏观调控的重点区域： 国有金融机构回收未完成项目的贷款 切断未批准项目的资金来源的办法来限制土地开发和房地产交易 向房地产开发商征收高于５０％的税收 实行５年内限制房产出售的办法 １９９５年政府严禁投资豪华房地产项目 受房地产投资市场危机和混乱的影响，许多商业银行和金融机构停止向房地产投资提供资金;１）名义房价下跌时间判断 ＯＥＣＤ各国房地产周期的经验表明，当利率开始下降时，实际房价仍在继续下降 就中国的情况来看，０８年２季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加速阶段，我们判断利率下降１１－１５个季度后，实际房价才能上涨 也即自０８年２季度末大约８－１２个季度后名义房价才能上涨 货币政策一旦放松，房价就会上涨。 这种看法看来是不正确的 资产价格的上涨和下跌趋势一旦形成，可能短期内就很难扭转 就房地产市场的下跌而言，当货币政策刚放松时： 当开发商、消费者都还预期房价下跌，房价还会继续下降； 银行对于房地产的开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，他们在“惜贷”； 土地价格跌幅可能更大，这也促使了房价的下跌 ; ２）名义房价下跌幅度判断 ＯＥＣＤ房价下跌的经验不适合于对中国的情形进行判断，因为我国当前正处于城市化加速推进的阶段。 名义房价的下跌幅度涉及到通货膨胀率、金融安全、上涨幅度、房价收入比等因素。 综合来看，中国尚处于城镇化加速推进的阶段，我们认为名义房价的下跌幅度应该在３０－４０％左右。 ;;四、股票价格;结论;参考文献;