房地产企业财务报表的综合分析(6页).docVIP

单独分析任何一项财务指标，都不足以全面地评价企业的财务状况和经营效果，而只有对各种财务指标进行系统的分析，才能对企业的财务状况作出合理的判断。因此，必须对企业进行综合的分析。 ? 一、标准财务比率 标准财务比率是指持定的国家、特定的行业、特定的时期的财务比率指标体系和标准值。可以用来作为标准财务比率的通常是行业平均比率。它是根据同一行业中个别公司的财务与经营资料，经过综合为一整体后，再据以求得的各项比率。 标准财务比率的确定有统计法和工业工程法两种。统计法是以大量历史数据的统计结果作为标准。这种方法是假设大多数是正常的，社会平均水平是反映标准状态的。因此，如果企业的经营状况与平均水平不符，就意味着与正常状态不符。工业工程法是以实际观察和科学计算为基础，推算出一个理想状态作为评价标准。这种方法是以各变量之间有其内在的比例关系，且这种比例关系是可以被认识为假定条件的。在实务上，人们往往结合使用上述两种方法，互相补充，互相印证，很少单独使用一种方法来建立评介标准。 对于用作标准比率的行业平均财务比率，在使用时注意以下问题：（1）行业平均指标一般是根据行业中部分企业抽样调查得来，如果其中有一个极端的样本，则行业平均指标就难以反映整个行业的实际情况。（2）行业内每个公司采用的会计方法不一定相同，每个企业的经营状况也可能存在较大差异，如有的企业存在大量债务，有的企业则债务很少。把这些各不相同的企业的指标加在一起平均，也将影响标准比率的权威性。（3）建筑与房地产行业的平均财务比率目前还未能获取。因此，采用标准比率进行比较分析时，应根据实际情况对行业平均财务比率进行一定的修正，尽可能建立一个可比的基础。 ? 二、综合系数分析 一项财务比率只能反映企业某一方面的财务状况。为了对企业进行综合的财务分析，可以选定若干财务比率，按其重要程度，给定一个分值，即重要性系 ，总和为1。然后将实际比率与标准比率比较，评出每项指标的得分，最后求出综合系数与重要性系数之和，以判明企业财务状况的优劣，这一方法称为综合系数法。现例举说明该方法的运用。 恒星房地产股份有限公司选择十项常用的财务比率并给定分值，连同其标准值和实际值，编成财务比率综合分析表（见表1）。 ? 表1 财务比率综合分析表 编制综合分析表的程序如下: 1、选定评价企业财务状况的比率。通常是选择能够说明问题的重要比率。并且偿债能力、周转能力和获利能力三类比率因反映财务状况的侧重面不同，故应分别从中选择若干项具有代表性的重要比率。 2、根据各项比率的重要程度，确定重要性系数。各项比率的系数之和应等于1。重要程度的判断，需根据企业经营财务状况、发展趋势以及企业所有者、债权人和管理人态度等具体情况而定。 3、确立各项比率的标准值。财务比率的标准值是指各项财务比率在本企业现时条件下最理想的数值，亦即最优值。 4、计算企业在一定时期各项财务比率的实际值。上例上各项比率的实际值的计算结果见表8-9。 5、求出各项财务比率实际值与标准值的比率，称为关系比率。（其中，资产负债率低于标准值是一种有利指标，因而用标准值除实际指标求得关系比率）。 6、求出各项财务比率的综合指数及其合计数。各项比率的综合指标是关系比率和重要性系数的乘积，其合计数可以作为评价企业财务状况的一个依据。一般而言，综合指数合计数如果为1或接近1，则表明企业状况基本上达到标准要求；如果与1有较大差距，则财务状况偏离标准要求较远。在此基础上，还可进一步分析具体原因。 在表1中，各项财务比率综合指数的合计数为0.812，远远低于1，说明该企业的财务状况较差，应进一步深入分析具体原因。 ? 三、标准比率分析法运用中的难点及弥补方法分析 (一)标准财务比率分析法的关键技术是“标准评分值”的确定和“标准比率”的建立。 (二)标准评分值的确定应注意以下问题 1.一般认为企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，再次是营运能力，它们之间大致可按5:3:2来分配比重。再根据所选择的指标（参见第四章案例分析5）确定各自的评分值。 2.在给每个指标评分时，规定上限和下限，以减少个别指标异常对总分造成不合理的影响。上限可定为正常评分值的1.5倍，下限定为正常评分值的1/2。例如，总资产净利率的标准值为10%，标准评分为20分；行业最高比率为20%，最高评价为30分，则每分的财务比率差为1%（〖20%-10%〗÷〖30分-20分〗）。总资产净利率每提高1%，多给1分，但该项得分不超过30分。 3.财政部于1995年公布了一套企业经济效益评价指标体系，并给定了标准评分值，可被企业参考