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威海东泽家园项目投资分析报告 三赢策划 2007年9月24日 摘要 项目要点 项目名称:威海东泽家园 项目位置: 山东威海高新技术开发区，大连路南北两侧，沈阳路东侧。 合作方式：合资开发 / 收购项目公司股权 / 在建工程转让 交易对象：土地储备中心 / 项目公司股东 开发属性：一级 /二级 项目经济技术指标 总用地面积 亩 131 地上总建筑面积 平方米 114144.2 其中 住宅面积 平方米 103307.2 商业面积 平方米 2837.76 会所面积 平方米 680 文化活动站面积 平方米 471.22 燃气调压站面积 平方米 87.39 幼儿园面积 平方米 630 停车楼面积 平方米 6130.64 地下建筑面积 平方米 20780 容积率 1.3 居住户数 1069 地下小型汽车泊位 900 项目开发成本和费用： 32670万元（包含内容列示：土地＋建安＋前期工程＋基础设施＋不可预见+管理费用+销售费用等） 周边市场价格调研（项目周边方圆2公里范围内楼盘） 同类可比产品最低价格：5000元/㎡ 同类可比产品最高价格：5800元/㎡ 项目预计销售价格：5800元/㎡ 预计总销售收入： 72438万元 项目周期：52个 月 综述:项目属于旧城改造,土地原属威海高新技术开发区东涝台村集体所有,项目方为威海东发实业公司,公司法人为于恒福,同时是东涝台村书记,东发房地产总经理.拥有土地控制权。目前困难是开发资金不足，首要核心问题是取得土地，投资缺口6000万。目前地块状况是土地上101户居民已搬迁，7万平米厂房已搬迁，厂房资产属于东发实业，目前只等资金到位后走挂牌手续，然后进入开发程序。 建议：合作方以现金投入，项目方以土地权益和现金投入共同开发。利益分配方式包括两种： 利润分配方式：合作方派遣财务总监，保证资金用于项目，控制资金流向。 建成后住宅分配方式：项目同步进行，以建成后的整栋楼盘作为合作方收益，销售回款合作方自行管理。 第一部分 项目基本情况 项目概况 1、地理位置 项目位于山东威海高新技术开发区，大连路南北两侧，沈阳路东侧。属于“西涝台居住区”，总体上项目位于威海市区西部，是威海高新技术开发区内最为重要的生活性用地。 2、四邻环境 威海高新技术开发区是威海市主要的高新技术产业聚集地，所以高区内的用地主要为工业用地，而东西涝台居住区则是为本区工业用地相配套的核心居住用地。规划地块临，大连路、沈阳路两侧，规划总用地为131亩。四邻三条道路均为工业区内重要的交通干道，北、西、南三个方向外围均为工业用地，东部则为与本区用地性质相同的东涝台居住区。所以，本区是被工业用地呈三面围合之势包围起来的居住用地。 3、现状建设 （1）地形地貌 本区地形变化较大，整体呈现为北高南低、东高西低的态势。南北向最大高差约为30米，平均坡度约为5%。由于高差变化没有相对平均，所以大多数地段地形仍较为平缓。东西向最大高差约为15米，同南北向一样，高低变化呈现为不均匀的状态，大多数地段地形仍较为平缓。 总体而言，本区地形虽有一定高差，但仍较为适合开发房地产项目开发。高低变化的地形，在带来一定工程量的同时，也为塑造园区景观特色、处理给排水等市政问题提供了有利条件。 （2）现状建设 本区多为村落用地，现状村落的形成已较为久远，在建筑质量、环境质量、设施配套、交通体系，尤其城市土地的经济性等方面已远远滞后于目前威海市的城市整体发展水平，所以急需改造。 现状区内北部建有高区一中、小学、西御实业总公司、西涝台变电站等用地，有东发小区、金城花园一期、税务小区等已改造完毕项目。 地块西部有条高压走廊南北向穿过本区西南角，高压走廊控制宽度为120米。 3、地块交通条件：本项目对外交通均较为便利 4、周边市政配套设施：生活基础设施完善，整体规划，该区域改造完毕后配套将更加完善（见规划）。 二、合作方式 项目合作开发方式（股权） 甲乙双方现金作投入 双方协商采用下列之中： 1、利益分配方式60：40 2、建成后住宅分配方式：项目同步进行，以建成后的整栋楼盘作为合作方收益，销售回款合作方自行管理。 三、项目技术经济指标 1号地：总用地面积131亩 项目 单位 数值 总用地面积 亩 131 地上总建筑面积 平方米 114144.2 其中 住宅面积 平方米 103307.2 商业面积 平方米 2837.76 会所面积 平方米 680 文化活动站面积 平方米 471.22 燃气调压站面积 平方米 87.39 幼儿园面积 平方米 630 停车楼面积 平方米 6130.64 地下建筑面积 平方米 20780 容积率 1.3 居住户数 1