2010年4月10日上海乐行撵江山水项目三期营销策划报告.ppt

漓江山水项目三期;定位篇;定位篇思考的三个核心问题：;思考逻辑;第一篇;漓江山水花园： 位于城市中心区域——徐汇区的南部 属于华泾板块 外环线外侧，距离外环线直线距离500米 与城市中心地标之一——徐家汇的直线距离7公里;华泾板块： 传统工业区 房地产市场发展缓慢;周边路网发达，毗邻外环线及龙吴路，交通通达性好;;猜想;;;漓江山水花园 二手房单价： 20621-25000元/平方米 二手房总价： 400-1000万/套;;;指引牌——破旧 园林绿化——无层次感，无错落感 树种——品种过于单一 景观——景观小品缺乏，水景缺乏 水系——水质浑浊 健身设施——大众化，与项目不匹配;内部环境——内部装修简单、无特色 设备情况——设施陈旧、使用率低 会所功能——目前仅有餐饮、客房、棋牌、健身及小型便利店几项功能 经营现状——经营项目较少且经营状况不甚理想;;项目的区位与交通优势突出 VS 一二期别墅社区的形象弱化、受关注度低 一二期产品的形象差、价值薄弱;第二篇;区位属性;;;;;;;;;上海近一年别墅各产品供求比对;;占地43万平方米、总建面15万平方米的大型别墅社区，自我形成独有的别墅氛围 本期30栋独栋别墅，高价值的产品集合，形成价值的优化;区位属性;;区位属性;;;近一年徐汇区独栋别墅仅供应1套，成交4套，分别是漓江山水花园、汇益花园、协合紫薇园（2套） 除去年4