2011年9月8日汉中市中心和谐阳光定位报告.ppt

为民生呐喊 为限价房加冕;工欲善其事，必先利其器。;保障房市场投资分析;主要内容 1. 双轨制，大转型 2. 保障房建设有赖社会资金参与 3. 分享政府红利，积极把握投资机会;1.1.1 过去：住房结构单一化，保障性住房建设不足 ? 过去十年，住房供应主要依靠市场，多层次住房供应体系从未建成;1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题 ? GDP考核与让渡土地出让收益的悖论;1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题;1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 ? 未来五年，新增保障房将是过去十年的两倍;资料来源：住建部，各省市政府工作报告;1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 ? 未来两年，将有效对冲商品房开发投资有所下降导致的投资下行风险;2.1 保障房建设资金缺口有多大？ ? 保障房建设资金：缺口存在，但并非不可补足;2.2 保障房建设有赖社会资本广泛参与 ? 地方政府完成保障房任务的核心是寻找资金特别是股权资金;土地一级开发;2.3 引入社会资金的前提是构建盈利模式 ? 构建盈利模式的核心：建立长效机制 ? 政府让利;集体土地补偿款 开发商;土地划拨;2.4.2 保障房建设：取决于政府让利程度和开发商运作能力 ? 短期：商业配套开发、低资本金要求、低息资金安排;2.4.3 金融创新：期限结构匹配的资金接力棒 ? 金融创新的本质是引入