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2011年昆明林海云霄中心项目整体营销报告
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Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;【林海云霄项目整体营销报告】;营销背景;林海云霄整体营销竞争背景;太平新区发展现状;林海云霄面临的竞争现状;林海云霄面临的竞争现状;大昆明区域别墅产品供求走势;林海云霄面临区域的竞争环境总汇;林海云霄面临大昆明的竞争环境总汇;林海云霄整体营销目标诉求;我们对项目启动期的目标分解,认为必须在保证一期顺利实现市场消化基础上,为项目长期开发打下基础;从启动期区域营销的约束条件看,项目必须利用企业现有资源,并充分挖掘外部资源,同时承担完成项目营销和组织区域营销的任务;林海云霄整体营销面临的问题及思路;林海云霄整体营销面临的问题——区域定位;我们认为林海云霄项目在昆明城市大背景下面临三个现实挑战;林海云霄整体营销面临的问题——解决思路;本项目必须在板块定义、板块内部站位和动态开发客户选择上进行取舍,明确项目的整体发展战略;林海云霄整体营销战略思路;林海云霄整体营销战略思路——总体推盘节奏;林海云霄整体营销战略思路——营销策略推导;林海云霄整体营销战略思路——营销策略推导;林海云霄整体营销战略思路——营销策略推导;林海云霄整体营销战略思路——营销策略推导;林海云霄整体营销战略思路——营销策略推导;一个卖点、一个概念、一个促销手段都无法解决目前的销售问题,需要以下策略组合的综合作用。;林海云霄整体营销营销执行;一、林海云霄核心价值提炼;核心价值的切入点;核心价值的切入点;本项目项目前期主要的客户群是本地的投资主导型客户、别墅梦追求客户和异地的投资者;考虑到昆明的城市特点,营销重点应该集中于“少数人的乐园,多数人的梦想”角度。 ;区域营销基于本项目的核心价值点在于通过纯正法国风情的载体,诠释“右岸主义,典雅生活”的主题,统领典雅、时尚、活力、闲适的元素。 ;林海云霄卖点提炼;小区,静,只听见鸟鸣和流水的声音!;林海云霄卖点提炼;类别;林海云霄卖点提炼;功能价值;二、林海云霄推广计划;广告推广主题;清新、自然、生态、宁静、上层阶层的生态坡地生活意境;7月上旬完成林海云霄项目LOGO、项目VI、主平面表现、主推广语重新设计并确认,考虑为一期货源设计全新案名。;项目;——8月份大观周刊整个专刊12个P,
——内容:项目核心价值点:生态坡地景观资源、自然生态环境,三大分卖点:超大规模纯别墅纯、升值价值、一又二分之一居住价值,其他如花园、庭院、活动信息等。
——形式:唯美生态坡地风景图片、软文
——运用:8月份随春城晚报发布,在销售现场或外展场派发,作为DM邮给相关高端客户群。;营销推广计划;时间;媒体推广计划;——在项目的入口处,扼守咽喉位置对太平区客户进行截留。
——内容:林海云霄景观资源,项目格调,认筹信息。
——内容:林海云霄景观资源,项目格调,开盘信息。;航空杂志
根据昆明的实际情况可考虑重点在东方航空和南方航空的航空杂志上打广告。
高尔夫杂志
加油周刊(车主传播);在认筹及开盘热销期9月中旬以后在分众传媒播放项目形象片、传播项目核心价值卖点。;在认筹期针对所有能发的高端客户发一次、以春晚大观周刊专刊为DM资料,内容配合关键时间节点,将项目价值卖点、项目形象、销售信息有效传播给目标客户群;由于有些目标客户会通过网络来寻找他所需要的物业,获得拟选物业的相关信息,因此可以在搜房网传播项目营销活动、销售节点信息,聘请专业的网络侠客进行维护、撰写项目价值卖点、生活理念等。更新林海云霄项目网站,项目网站与搜房网链接,内容丰富、图文精美,信息不断更新。;——重点传播推广项目核心价值卖点:山林、生态景观资源
——同时传播推广项目分卖点:超大规模纯别墅社区、片区及别墅物业升值价值、一又二分之一别墅居住功能价值
——十二篇软文、分阶段、多渠道投放;——市场分析:8月进入销售推广的旺季,建议以比较全面的广告传播方式,较大强度推广,以吸引关注,传播项目价值卖点。
——项目分析:林海云霄自8月起认筹,9月中开盘解筹,正值项目认筹的关键时候;;三、林海云霄销售策略;——根据房源回收情况推出中等房源的相关单位,组成近1亿元的货包,以新的案名、新的形象出现。
——结合营销推广策略重聚人气,自8月份—9月中旬认筹,收取认筹金2万/号,在9月中开盘解筹, 通过营造挤压式卖场氛围集中销售。;——降低首付,将提高林海云霄在置业门槛方面的竞争力,扩大客户群体,将一部分城市独栋、联排潜在客户转化为林海云霄客户,将中产阶级作为自己的一部分目标客户群,让更???的人群提前实现别墅梦想。
——采用降低首付、分期付款的方式,开发商所承担的风险并不大,所增加的税收
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