2011年淮安盱眙职教中心中心项目营销策划报告.ppt

职教中心项目营销策划报告; 项目启动在即，我们将以什么样的产品呈现给我们的客户呢？;商场如战场，房地产行业也是如此 “知己”“知彼”才能百战不殆;“知己篇”; 项目地块位于盱眙县金源北路西侧，东临盱眙县城主干道—金源北路，北临正在建设中的金国园，位于盱眙新老县城的交汇处，地块地理位置优越，南侧是盱眙目前最大的商圈—国贸商圈，北面是盱眙未来的商业核心区，离新的行政中心仅仅3分钟车程，周边学校、银行、菜场、超市、宾馆、酒店、商场、车站等生活娱乐一应俱全。;2、地价分析;3、SWOT分析;“知彼篇”;楼盘;分析 通过上表可以看出，大多数楼盘价格在3600-3900元/平米，这部分楼盘属于中等档次的楼盘，在品质方面对与本案借鉴不大，市场上能够达到4200元/平米的楼盘，只有阳光巴黎和五环中央公馆2家楼盘，这两家楼盘同时也是盱眙公认的高端楼盘，那我们对这两家高端楼盘进行产品剖析，通过放大镜看看他们到底高端在什么地方？是否真的高端？同时也为本案的高端品质提供借鉴。;案例一：阳光巴黎;阳光巴黎点评：;案例二：五环中央公馆; 五环中央公馆在产品打造方面，确实较盱眙之前的楼盘打造有了很大的提升，尤其是售楼中心的奢华装修和3000平米的豪华会所，同时在产品细节方面也有一定提高，比如层高、景观、物业等，都是值得本案借鉴的，但很多东西依然浮于表面，实质性内容不强，本案可以在这方面多做文章，提升项目品质。;三、小结;楼盘打造的目标定好了，那我们开始干活吧！;一、建筑风格 二、案名与LOGO 三、整体布局 四、面积和户型 五、绿化景观 六、道路系统 七、产品细节 八、智能化系统 九、商铺;一、建筑风格;1、新古典主义风格;新古典主义风格鉴赏;新古典主义风格鉴赏;2、现代风格;现代风格建筑鉴赏;现代风格建筑鉴赏; 英式风格建筑结构具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英式建筑的主要特征。郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白墙、黑瓦，显得优雅、庄重。建材选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。?;二、案名与LOGO;案名： （备选一）;LOGO方案;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;“产品篇”;三、整体布局;布局建议：;四、面积和户型; 本案以（小）高层建筑为主， （小）高层的得房率偏低是不可回避的事实，同时这也是市场上相当一部分客户不愿接受高层产品的原因，针对这种情况，我司建议在户型结构方面遵循南北通透、明厨明卫等大方针的前提下，采取更多的方式“送”面积，比如“空中合院”、“入户花园”、“超宽大阳台”、“大飘窗”等，一方面变相提高得房率，另一方面增加项目卖点，提高产品附加值，提升项目的竞争力，促进销售。;户型推荐一：;户型推荐二：;户型推荐三：;五、绿化景观;2、社区主入口设计要有特色和品质感 建议社区主入口设计要遵循有特色和品质感的原则，契合项目建筑风格要求，让客户直接从入口处就能感受到整个社区的高贵的品质感及与众不同的社区文化。主入口可规划设计主题雕像、建筑小品、小型喷泉等，力求简洁大方，足够的活动空间，体现项目的品质。;3、中庭广场 中庭广场是小区最大的绿化景观集中区，也是日后业主在小区中休闲娱乐的场所，这片区域的绿化景观我司需要用心去打造，中庭广场打造的是否成功直接影响到整个小区的绿化景观，由于项目采用高层布局，使得楼宇间的间距较大，为中庭的打造留下了足够的空间。 ;4、主题公园 随着人们的生活水平越来越高，对于小区绿化的要求已经不仅仅是有花有操即可，而是希望这些花花草草有机组合，形成一个个具有一定内涵的绿化景观组团，也就是大家常说的主题公园，比如：牡丹园、桂花园等。;5、水景、坡地与树种 水景：中国是一个重视风水的国度，流动的水是被视为“旺财”，因此有必要在小区内部做一个水景，其中这个水必须是循环水，保证水的流动与清洁。 坡地：平坦的小区景观业主见多了，那我们就要做出不一搬的出来，小区内部的绿化做在一个个平缓的坡地上，增加层次性，给人耳目一新的感觉。 树种：既然做高档小区，在树种方面也要作出一定档次，高档次的树种一方面提升小区的档次，同时也可以为销售说辞的提供助力。;六、道路系统;优点：;七、产品细节打造;2、大阳台;3、空中花园;4、空调机位;5、阳台封闭;6、通风设计;7、品牌电梯直通地下停车场;8、外立面材料的选择