美盛中心楼书.doc

封皮 LOGO （主标） 购买写字楼的【三四法则】 中原之心，稀世珍宝 迎驾世界资本 2011年，中原经济区正式获批，世界资本逐鹿中原， 郑州，中原经济区的心脏，领衔中原经济崛起， 美盛中心，鼎力郑州核心政经区中心位置， 将成为郑州未来城市发展中心， 以省政府门前唯一国际超甲级写字楼， 迎驾世界500强，让世界回到中原！ P1 【序】 标准 写字楼的发展代表着一个城市的经济繁荣水平，郑州作为中原经济区的首位之市，写字楼发展实际上刚刚迈出大跨越之脚步。 现在，许多企业对日日所经营的场所其实并不十分了解与清晰，为此，我们需要对用来办公的写字楼制定相应的商务标准。 在2011年12月3日，我们美盛置业举办了一场郑州高端写字楼的开发论坛，在论坛上，各位业内专家对写字楼的开发进行了深入探讨，我也就写字楼的购买标准提出三四法则，现将论坛上大家的观点综合成《购买写字楼的三四法则》，以此使购买写字楼的客户能有所了解并有所理解，以帮助大家买好适合自己办公的写字楼，并使大家的投资不至于进入误区。 其实，影响写字楼升值的因素很多，这里都相应进行了阐述，希望对大家有所益处。 以此忱谢！ P2 购买写字楼的“三四法则” 高重恒 美盛中心 金水路·省政府·地铁口·喜来登——中央政经区 P3 高重恒简介 高重恒先生，国内最早从事房地产开发与研究咨询的实战专家之一，从业地产15余年，不断将理论注入实践，形成多项前瞻性研究成果，如产品研发、城市综合体开发、商业地产、休闲旅游地产开发、房地产公司开发战略等，并形成多部专著。 历经多年的实践与积淀，高重恒先生已成为一位具有系统解决房地产开发问题能力的专业人士，擅长的领域是房地产开发管理、战略规划、产品研发（城市综合体、豪宅、大盘开发），营销管理等方面。2011年9月加入美盛置业，担任执行董事，并兼任河南财经政法大学等高校兼职教授，拥有从咨询（研究）——开发管理——再咨询（研究）——再开发管理的成熟经验。 P4 前言 这些年，大家都知道，投资物业挣钱是一个被无数事实所证明了的。 总结整个购房投资时代可分为三个阶段： 第一阶段：投资商铺阶段（2004-2006年） 以温州人买商铺而知名，现在商铺，尤其是分割的商铺投资回报率越来越低，投资后“三代养一铺”现象比比皆是，这个阶段的疯狂期已经过去了。 第二阶段：投资住宅阶段（2006-2010年） 自2006年后，投资住宅在2009年转让出去的都赚了大钱，但随着国家对住宅市场的调控，其再赚钱是比较困难的，因为： ?一是住宅涨幅有限，处于下降通道，难转让获利。 ?二是住宅出租租金低，而且需要精装修并配家具。 ?三是有可能征收空置房产税，房多不住要交税。 所以，投资住宅再套利赚钱可能性不大，目前房地产投资市场已逐步进入“住宅去投资化”阶段。 P5 三、第三阶段：投资写字楼阶段（2011年后）。 自2010年起，写字楼市场突然火爆，全国各地的租金大涨，出现几大特点： 普遍需求上升。从北京、上海一线大城市到省会城市，直到地市级城市都对写字楼有旺盛的需求。 租金上涨快。如北京国贸中心写字楼，国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月，相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。 真正高端写字楼少，普通写字楼多。 为什么突然间投资写字楼的人增多呢？因为： ?一是写字楼目前没有空置的，都能租出去。 ?二是大量在住宅内办公的需要搬到写字楼里去。 ?三是1000㎡以上的大面积写字楼难租到，几乎没有。 ?四是写字楼不受调控影响。 ?五是写字楼投资回报率高。 ?六是写字楼的价格涨幅较快。 但是，购买写字楼最重要的一点，就是要买高端的、顶级的，要买位置最好的，尤其是一个城市中最稀缺的位置的，位置是购买写字楼最重要的条件。 P6 ?小知识：写字楼的分类 顶级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼 SOHOS型写字楼 （小知识：写字楼的定义与本质） P7 美盛中心属于顶级写字楼 档次指标 顶级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼 SOHO型写字楼 区位 位于中央政经区的核心增长区 位于主要商务区 主要商务区的辐射区域或较好的区域位置 主要商务区的辐射区域或一般区域位置 区位无具体标准 交通状况 便捷的交通，可达性好，邻近城市交通主干道及交通枢纽 可达性良好，邻近城市主干道，多种交通工具可达 可达性较好，有交通线路到达，交通较方便 基本满足交通可达性要求，有交通路线到达 交通状况无具体标准 建筑规模 5万平方米以上 无具体标准 无具体标准 无具体标准 与住宅条件同 装修标准 外立面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于五星级酒店装修 外立面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级酒店装修 无具体标