中指研究2010年当前中心土地市场形势分析.pptVIP

当前土地市场形势分析;全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略 城市投资吸引力研究;1.1 土地供应：2010年住宅用地计划供应量大幅增加，力度空前;1.2 供应计划：除天津、上海外，多数城市完成率偏低，政府面临较大供应压力;1.3 实际供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超过80%;1.4 成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%;CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，上半年全国105个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价为1538元/平方米，较上半年均价低17%，环比下降16%，同比下降5%。 新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。;CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，重点城市住宅用地成交价格明显下降。北京1-3月住宅用地成交均价为12258元/平方米，4-7月成交均价为5234元/平方米。;CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，一线城市2010年7月住宅用地平均楼面地价6463元/平方米，与2007年最高点3446元/平方米相比，上涨近2倍；而二三线城市7月均价1814元/平方米，与07年最高点2489元/平方米相比，下跌27%。 此外，09年3月以来，一线城市和二三线城市地价差距不断扩大，在10年3月达到顶峰。10年3月，一线城市住宅用地均价9925元/平方米，二三线城市均价1602元/平方米，两者相差近6倍。;CREIS中指数据土地版溢价统计数据显示，随着土地市场理性成分增加，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交，市场竞争不激烈。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。对于热点区域的地块，开发企业的积极性仍然较高。 ;通过CREIS中指数据土地版总价、单价、溢价排行榜发现，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月28日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。;通过CREIS中指数据土地版对2007年“地王”项目跟踪发现，成交楼面地价前10的地块中，有2宗尚未开工，有3宗正在建设，有1宗被收回，有4宗开盘。 未开工的地块楼面地价较周边在售项目价格偏高，以杭州原东南面粉厂地块为例，楼面地价19038元/平方米，而周边楼盘均价在30000元/平方米左右，地价占房价比超过60%。;1.7 地王：多半地王闲置或被收回，开盘地王较少;1.8 流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍较为普遍;1.9 机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机再现;1.9 机遇：增强企业综合实力，积极应对招标的出让方式;全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略 城市投资吸引力研究;2.1 市场调整，积粮建仓，品牌企业拿地热情不减;2.1 开发企业土地储备普遍满足4年开发时间;2.1.1 品牌企业拿地积极，万科新增建筑面积居首位;2.1.2 品牌企业拿地集中在二三线城市，恒大与华润新增土地储备无一线城市;2.1.3 新政下，品牌房企拿地趋向谨慎、理性、科学;2.2 建议：品牌房企应理性增加土地储备，为持续发展蓄力;全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略 城市投资吸引力研究;3.1 城市投资吸引力分析的理论框架;3.2 城市投资吸引力分析的评价指标体系;3.3 上海、重庆超过北京，成为住宅开发投资吸引力前二名城市;3.4 上海成为中国房地产开发最具吸引力的城市;3.5 上海成为中国房地产开发最具吸引力的城市;09年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入;重点城市1998-2009年房价涨幅普遍低于同期GDP和居民储蓄存款，但多个城市高于同期人均可支配收入;一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期宏观经济指标，二线城市涨幅相对较小;详情请查询