北京京贸半壁店项目中心整体定位报告3.docVIP

总结：通过以上对优势、劣势、机会与威胁的分析，我们会发现，本项目地块内部条件较好，一定程度受到机械厂影响，与区域未来竞品项目相比，仍存在一定程度的交通和配套条件不足的问题。突出优势，弥补不足，具备竞争优势，就要做好三点，第一要充分利用差异化竞争策略，做出特色与差异，以个性获得客户青睐；第二产品制胜，在户型和园林上做足文章，削弱客户对生活配套不足的重视程度；第三突出教育社区优势，前期落实，引入重点教育资源，幼小一站式的教育社区足以吸引部分需求客群。 从以上分析中可以看到只有年轻化低总价高品质的产品才能符合需求。 4.地块内部条件分析 4.1 地块现状 1.2 地块价值资源整合 通过对地块各部分资源分析，并进行相应的资源整合，得出地块的不同价区域。并以此为依据进行价值分配，为产品线分配提供参考依据。 以下为分析地块价值的重要参考因素： 序号 因素层 基本因素层 1 外部因素 距社区配套距离 2 公用设施便利度 3 环境质量状况 4 社区道路等级 5 周边环境影响 6 停车方便度 7 内部因素 位置 8 地块私密性 9 距社区入口 10 临路条件 11 面积 12 景观 将地块进行小块细分，为确定价值做必要准备： 地块价值整合前 ②空间 Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。 ③隔层 当层高出现限制的时候，出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分，房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5左右，分两层非常的为难，当上层不够2.2米就非常压抑。 Loft的隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素。 ④楼梯 Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不同的产品品质。 2.3.户型功能分区 Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层客厅空间挑高一般达3.9米-5米，大部分都为开放式，业主可以把空间随意设计。 二层一般设为卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。 3.LOFT产品客群分析 3.1客群特点 LOFTER——LOFT爱好者 LOFTER，LOFT爱好者的称谓，指普通的LOFT爱好者，此类人通常是出于好奇或其他原因对LOFT风格的建筑尤其是家居感兴趣。他们喜欢这种新鲜的生活方式，并且愿意去尝试。LOFTER通常是一群追求时尚的年轻人，他们体验LOFT的独特韵味，寻觅他们所向往的心碎乌托邦。 3.2.客群分析 Loft产品大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区，主要客户群是25-35 岁的年龄段 4.北京LOFT产品分布及特点 4.1.LOFT产品分布 LOFT产品主要几种在交通密集便利的东四环朝阳路及朝阳北路附近和亦庄。 特点1：集中在商业密集，商务活动频繁，基础办公条件齐备区域。 特点2：轨道交通十分便利， 基础公共环境完善。 特点3： Loft产品多分布在人口密集区域，且以年轻人为主。 4.2.LOFT产品价格 价格区间同样随着环线的外扩呈现递减走势，loft产品作为每个项目的一个卖点，多数项目loft单价均高于自身项目均价低总价高单价便是小户型产品的主流价格策略。由于个项目地段差异较大，价格区间也较广泛。 4.3产品特征 4.3.1产权年限 北京loft产品的产权年限多以50年为主 4.3.2物业类型 目前市场loft产品多以商业、办公立项，住宅立项产品较少。 多数loft产品是商改住形式，由于区域商业利润空间有限，但地处经济密性地区，故此以低总价住宅入市，关注度较好且丰富了产品线 。 4.3.3.户型面积 数据显示50-60平米为市场loft主流面积区间，多数项目 loft 最小面积在40平米左右，纯 loft 社区还有130-160平米户型。 竖向空间感增强，降低了横向舒适度。 5.LOFT典型产品分析 尚城 基本信息 占地面积 4.9万平米 建筑面积 15万平米 容积率 3 绿化率 30% 均价 17000元/平米 产权年限 50年 开盘时间 2008-7-26 产品分析 该项目为30万平米纯loft社区，采取主流5.4米层高设计，9栋11层loft公寓，3梯18户。 由于是纯loft产品户型开间多数只有3米宽，且造成部分房屋无采光。 合生麒麟社 占地面积 3