北京京贸半壁店项目中心整体定位报告1.docVIP

京贸半壁店项目整体定位报告 （项目定位与建议） 2010年4月29日 北京天旭运河房地产开发有限责任公司 Beijing Tian Xu Canal Real Estate Development Co., Ltd. 目录 用地综合技术指标及四至 4 第一章 宏观环境分析 5 1.宏观经济环境 5 2.政策分析 9 3通州区城市发展 13 第二章 房地产市场 16 1.北京房地产 16 2.通州区房地产 21 第三章 区域重点项目调查 25 1.区域竞品项目 25 2.周边典型项目 27 3.区域竞品项目分析总结 37 第四章 项目地块剖析 38 1. 四至及周边环境 38 2项目SOWT分析 46 3.劣势和威胁弥补建议 48 4.地块内部条件分析 49 第五章 项目战略理念及整体策略 54 1.总体战略理念 54 2.关于项目整体策略的思考 55 第六章 项目定位 57 1.市场定位 57 2.产品形象定位 57 3.目标客户群体定位 59 4.价格定位 60 第七部分 LOFT产品研究 63 1.LOFT产品概念 63 2.LOFT产品户型研究 66 3.LOFT产品客群分析 70 4.北京LOFT产品分布及特点 71 5.LOFT典型产品分析 73 6.国外LOFT鉴赏 79 第八部分 偷面积手法研究 82 1.偷面积形式研究 82 2.偷面积的一般目的和达到的效果 89 第九章 产品设计建议 90 1.整体规划优化建议 90 2.建筑风格建议 91 3.园林景观建议 93 4.户型设计建议 96 5.配套建议 97 6.智能系统硬件配备建议 101 用地综合技术指标及四至 综合技术指标： 地块四至： 东至半壁店大街，西至朝阳区界及半壁店村三栋村民自住楼，南至怡乐南街，北至北京探矿机械厂 第一章 宏观环境分析 1.宏观经济环境 1.1北京市GDP数据分析 2009年北京市GDP为11865.9亿元，比上年增长10.1%，增长比上年提高1个百分点。其中：第一产业增加值1184..3亿元，增长4.6%；第二产业增加值2743.1亿元，增长9.7%；第三产业增加值90045亿元，增加10.3%。人均GDP按常住人口计算为68788元（按年平均汇率折合10070美元），比上年增长6.2%。2009年北京市城镇居民人均可支配收入为11986元，比上年增长11.5%（名义增速）。 表1:北京市GDP历史数据（统计局数据） 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 GDP（亿元） 5023.8 6060.3 6886.3 7861 9353.3 10488 11865.9 人均GDP（元） 34892 41099 45444 50407 58204 63029 68788 GDP增长率 10.50% 13.20% 11.10% 12.00% 12.30% 9.00% 10.10% 人均GDP增长率 9.20% 11.00% 8.10% 8.80% 8.90% 5.20% 6.20% 北京市GDP数据分析小结： 近些年来，北京市GDP保持高速增长，远高于全国的8.7%的增长水平。北京市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时北京市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。对于项目而言，提供了良好的经济环境。 1.2.北京市固定资产投资 从统计数据看北京市投资规模适度扩大。2009年，全国固定资产投资4858.4亿元，比上年增长26.2%。其中：第一产业投资57.4亿元，增长1倍；第二产业投资411.4亿元，增长6.6%，其中工业投资406.2亿元，增长6.7%；第三产业投资4389.5亿元，增长27.8%。重点领域投资力度加大。 表2：北京市历年固定投资变化情况 北京市固定投资分析小结： 北京市固定资产投资除2008年受金融危机影响以外，其他时间均保持较快的增幅，固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进城乡居民的生活水平，人们生活水平的提高，必然带动居民需求的改善和购买力的增强。 1.3北京市房地产投资分析 2009年北京市房地产业蓬勃发展，房地产开发投资2337.7亿元，增长22.5%，占全社会固定资产投资的比重为48.12%，降低了1.48各百分点。新开工房屋面积2246.6万平方米，竣工面积2678.6万平方米。 表2：北京市房地产投资历史数据（统计局数据） 北京市房地产投资分析小结： 从历年统计局数据分析，房地产投资占社会固定资产投资的比重在逐年降低，受2010年4月17日发布的新国十条及货币政策收紧预期的影响，2010年房地产投资将有所减少，2010年房地产投资增长率将有可能再现2