旭辉集团2010镇江润中心州岗子下地块项目投资研究报告.ppt

镇江市润州区岗子下地块项目 投资研究报告汇报稿; 一、二级市场状况;;土地价格情况;土地供求分析;土地价格分析;土地市场结论;楼市表现：2009年镇江楼市供应量成交量均创历史纪录，呈现“量价齐涨”态势。;市场供求关系：自去年9月份以后，市场持续火热，市场“供不应求”格局加剧，近期受新政影响，供求关系发生逆转。;楼市表现：2009年，镇江楼市供应量大幅增加，成交量暴涨，市场呈现“供不应求”态势。;市场供应分析：与08年相比，09年市场供应开始放量，并呈现出加强趋势。;市场成交分析：与08年相比，09年市场成交暴涨，表现活跃。主要诱因一方面是政策扶持，另一方面拆迁刚需不断入市。;大势研判：镇江楼市短期竞争趋于激烈，中长期向好支撑因素众多，未来三到五年将是镇江楼市大发展的“黄金期”。; 区域总体规划;未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展，重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展。;*;*; 区域住宅、办公、商业市场;区域住宅市场;大港 均价3300元/㎡ 代表楼盘：海德公园;京口片区：;润州片区：;丁卯片区：;大港片区：;丹徒片区：;;永隆城市广场;项目名称;区域商业市场;总体商业市场概况;镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. ;镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. ;镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. ;镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. ;镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. ;镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. ;09年1-11月镇江市各区域商业成交情况;09年1-11月镇江市各区域商业成交情况;镇江市各区域在售商业整体供应情况;镇江市各区域商业未来上市情况;;商业发展与城市发展方向一致，镇江形成以大市口商业区为中心，向东、西两翼发展新商业区的商业格局;商业区;作为镇江唯一的城市级核心商业中心，地位无可撼动，属镇江最好的商业核心区域，业态业种丰富。;核心商圈底商介绍;镇江商业市场调研;镇江商业市场调研;镇江商业市场调研;镇江商业市场调研;项 目 概 况;项 目 概 况;典型商业项目——太和广场;典型商业项目——八佰伴;项 目 概 况;区域办公市场; 镇江办公写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的办公写字楼，且发展的起点低。写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代办公写字楼。 ;2008年镇江办公市场表现 ;2009年镇江办公市场表现 ;2010年1-5月镇江办公市场表现 ;不同区域的办公写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的办公写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市办公写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的办公写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。 ;从国内办公写字楼的开发经营模式来看，办公写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造办公写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。 随着市场对办公写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级办公写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对办公写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。;高品质办公写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年办公写字楼产品品质的提高，集中反映在三方面，这是竞争的重点和开发的重要环节；区位及交通因素更加重要；在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。 建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重办公写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。 办公写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建