商业地产 论购物中心的开 管 运_36P.pptVIP

商业地产的开发和运营 Contents 一、商业地产 1、商业地产综述 2、商业街 3、批发市场 4、酒店、写字楼 5、购物中心 二、购物中心成功的基础因素 1、市场承托力 2、充足的资金 3、合理的建筑规划 三、购物中心选址 “第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，这是商界耳熟能详的一句名言，购物中心的成功，同样离不开这一前提。根据我的经验，购物中心选址要考虑四个主要因素： 1) 消费人口，客流量 2) 交通状况 3) 商业环境 4) 地形特点 三、购物中心选址 四、购物中心如何获利 五、商铺销售—中国购物中心难解之困 五、商铺销售—中国购物中心难解之困 五、商铺销售—中国购物中心难解之困 3、以经营权主导控制销售（包括销售比例、铺位间隔） 控制销售比例。 控制销售区域。 售铺面积尽量与经营面积相近，避免打通和复原，并可稳定租户。 六、购物中心开发经营的市场导向 六、购物中心开发经营的市场导向 六、购物中心开发经营的市场导向 七、经营之道 七、经营之道 八、购物中心增值效益：广告、推广 1、广告推广活动制造人气，为购物中心项目创造间接效益 2、善用商户和场地资源，节省广告推广开支 3、广告和推广活动收入 九、经营管理团队 十、购物中心与住宅地产开发运营的差异 十一、购物中心开发流程 选址（买地） 附:天河城的成功原因总结： 前提——地理位置的优越 基础——市场定位的正确 保证——经营策略的对路 手段——物业管理的完善 36 37 开发商要重视经营团队。 经营管理团队要专业。 经营团队需稳定、专注。 1 2 3 3 3 4 经营团队需要危机意识和危机处理能力。 38 1.选址不同：购物中心选城市中心、住宅地产可选城外；购物中心越热闹越好，住宅地产要求私密；2.对象不同：购物中心供经营，住宅地产供居住；3.投入不同：购物中心是房地产投入最大的，机电设备、内外 装修投入都相当大；4.收益诉求不同：购物中心讲究长线效益，卖铺回笼资金是迫不得以的做法，商铺卖得越好越多的购物中心往往经营困难，而住宅房地产则追求快建快卖。5.管理模式不同：购物中心管理而对业主、租客、顾客，变化大，层次多，要求开放式管理；住宅地产管理对象上只有住户，对象相对单一，讲求封闭式管理。 39 * 主讲人：杨军艇先生 ——广州百嘉信地产集团 ——副总经理兼商业地产总经理 2008年3月 1 商业地产 购物中心成功的基础因素 购物中心选址 3 3 3 4 3 5 3 11 3 10 3 9 3 8 3 7 3 6 3 2 3 1 购物中心如何获利 商铺销售—中国购物中心难解之困 购物中心开发经营的市场导向 经营之道 购物中心增值效益：广告、推广 经营管理团队 购物中心与住宅房地产开发运营的差异 购物中心开发流程 2 3 4 5 1、地点 商圈不可移动性 (如香港的尖沙咀多年来都是商业旺地) 城市发展方向性 (如天河城的成功 也有赖于城市东 移的发展方向) 9 地形特点（六不宜）快速路旁没缓冲区不宜高架路、立交桥下不宜斜坡顶不宜台阶太高不宜火车站、汽车站旁不宜不是客流必经之路的地下层不宜  7 2、人流 有可能达到性 消费群的固定性 花花世界的人流到达性差，故不可能做个SHOPPING MALL 华南MALL也是因为没有固定消费群，所以难以经营成功 东莞第一国际里的中华百货，星期日15：30去只有2个顾客。 天河城有80万固定消费群，尤其是7家珠宝店的生意比其他MALL好 但天河城百货的虎门店也失败，因为中国二线城市不是太适合百货 反而是超市或大卖场+散户的经营模式比较适合。 10 3、定位 整体市场的适应性 购买力的可能性 1、每个城市只允许少量的如丽柏广场这类的纯高档商场，而一般SHOPPING MALL的主要顾客为城市的白领及中产阶级，没有2000-3000元/月收入的人群，难以成为MALL的消费主力 2、一线城市10万m2SHOPPINGMALL需要10万人流的支持，二线城市至少需要5万人流的支持 一个地区生活水平及消费力的表现: 1、最低生活保障水平（如广州是680元/月，南昌是380元/月） 2、平均楼价 上述两项亦是商场租价定位的依据。 11 前提： 2、如何说服投资者、老板，SHOPPING MALL投资经营最少要有3年时间的守业期； 商业地产的各相关方 老板/政府 经营操盘者 租户 消费者 四、购物中心如何获利 1、购物中心获利是一个长远的过程。 13 3、购物中心因为其经营性而具有升值、增值 前景，租价和售价都比住宅，写字楼要高，这是吸引众多投资者的关键。 4、商业地产尤其是SHOPPING MALL是讲究长期经营回报的，一般是需要10或10年以上的时间经营才能全部回本并