丁军 计量分析.doc

利率调整对房价影响的理论与实证研究 丁军 北京北京市社会科学院??房价??非市场化 【Abstract】 It is agreed in the international academia that the fluctuation in interest rate has negative impact on housing prices. However, empirical research findings in China may prove otherwise due to inadequate studies on the two key non-market factors involved, i.e. land supply and interest rate. Analyzing land prices by using econometic models, this paper holds that rising interest rate has in fact effectively stimulated local governments to stabilize or even raise land prices by way of cutting land supply, resulting in the limited effect of the measures taken by the central government to harness housing prices through raising interest rate. 【Key words】interest rate????housing prices????non-market factor 2003年以来，我国一些大中城市房价在短期内上涨过快，远远超过居民平均收入涨幅，这不仅使得房地产投机现象过于猖獗，普通居民购房困难，贫富差距进一步拉大，而且由于房地产泡沫带来的金融风险不断累积，社会不满情绪逐渐滋长，在一定程度上也影响到社会的和谐稳定。在此背景下，中央政府出台了一系列针对房地产市场的调控措施，旨在打压房地产市场泡沫。在这些调控措施中，最重要的手段之一就是调整商业银行贷款利率。例如，2004年央行上调5年以上贷款基准利率1次，2006年上调5年以上贷款基准利率2次，2007年上调5年以上贷款基准利率6次。然而房价上涨的趋势仍未得到有效遏制。 2008年国际金融危机这一重大的外部利空因素传导到我国，造成国内实体经济及楼市、股市全面剧烈下滑。政府为了稳定房地产业发展，出台了一系列的优惠措施，如房贷利率打七折、税收优惠等措施。2009年国家的4万亿振兴经济的投资计划的实施，极大地刺激了楼市，导致2009年我国房地产业异常火爆。继而2010年初中央政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”，如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等，从此中央政府与地方政府就房地产调控政策展开的利益博弈日益显性化，房地产业背后的利益格局相互交织、矛盾日益突出，房地产业的走势的不确定性也更加复杂。在此背景下，十分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究，以考察我国利率调整对房价的影响程度和其政策效应。 一、国内外相关研究综述 由于国内外房地产市场面临的制度、土地等方面的政策环境存在着较大的差异，因此本文对国外和国内的相关研究分别进行综述。 （一）西方国家相关研究综述 在发达市场经济国家，一般都已经完成了利率市场化过程，利率在房地产市场中能够起到调节资金供求的作用，因此专门讨论利率对房价影响的文献较少，主要是讨论以利率为主的货币政策对房价的影响。国外大多数研究均认为利率和房地产价格之间存在负相关的关系，而对利率影响房价的具体程度则观点不一。如Kau and keenan(1980)认为利率上涨与房地产价格呈现负相关关系；Aggawal and Phillps(1984)认为，抵押贷款利率负向影响房地产价格；Harris(1989)通过计量模型得出结论，认为名义抵押贷款利率与房价负相关。但Jud and Winkler(2002)的研究发现，利率政策对房价的影响是不确定的；Wheaton and Nechayev(2008)运用美国59个大都市统计区1998~2005年数据，考察了收入、人口、利率等基本面变量对房价的影响，发现利率变动已不能解释房价变动。尽管如此，国外大多数研究均表明，利率变动对房价存在着负向的影响，尽管其影响程度存在一些分歧和争议。 （二）我国相关研究综述 我国由于房地产市场中的政策、体制、环境较为复杂，因此实证检验的结果存在较大的差异性。吴凡(2006)